El crecimiento de la propiedad horizontal que se viene dando en Barranquilla y el Atlántico ha generado una serie de problemáticas que requieren de una pronta solución. Al margen de los crecientes conflictos entre vecinos, en los edificios y conjuntos se han venido reflejando algunos problemas financieros que han puesto en riesgo su sostenibilidad a futuro.
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Silvia Padilla, presidenta de la Lonja de Propiedad Horizontal en el Atlántico, dijo que se ha evidenciado un incremento en el manejo irregular de los estados financieros de estos espacios, que también se suma a la renuencia de muchos habitantes de realizar los pagos correspondientes.
'La situación es crítica porque las grandes constructoras ofrecen propiedades a montón, pero no toda la gente comprende lo que es vivir en una propiedad horizontal. Se requiere de un pago para garantizar el mantenimiento, cubrir los servicios públicos, entre otras cosas. Entonces el problema se produce cuando la administración llega y hace un presupuesto para las áreas comunes que no va acorde con esta realidad y se genera un hueco por falta de pago', explicó.
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También expuso que en el primer trimestre del año se han disparado las quejas por abusos en la administración y violaciones de las obligaciones conforme al reglamento.
Sostuvo que en los tres primeros meses del año se han recibido alrededor de 96 quejas, una cifra que supera con creces los promedios de semestres anteriores. En detalle, los sectores con más problemas de este tipo en la capital del Atlántico son Caribe Verde y Alameda del Río.
A su vez, agregó que se deben estudiar y fortalecer los mecanismos jurídicos que permitan recaudar los pagos para garantizar el equilibrio financiero de los edificios y conjuntos.
'Muchas personas llegan a la propiedad horizontal a través de viviendas de interés social, sin tener la conciencia de las responsabilidades que genera. Es un choque muy fuerte y no se genera una cultura de pago.
En el caso de que querer emprender acciones legales para el cobro no es posible, porque al ser beneficiario de una vivienda de interés social se sobreentiende que no tiene la solvencia económica para cubrir esa deuda; entonces hay que cambiar todo ese mecanismo jurídico que existe', indicó.
Padilla también resaltó que no existen controles para vigilar a las administraciones de estos espacios. Señaló que alrededor de mil unidades privadas en la ciudad se han visto afectadas por este tipo de situaciones.
'Si bien puede haber un déficit fiscal por falta de pago de los residentes, las administraciones también se roban los dineros o no saben cómo administrar un edificio. Tiene que haber unos fiscales especializados para el sector inmobiliario que investiguen esos casos donde una administración se roba de $300 a $500 millones, deja el edificio en bancarrota y la ley no hace nada porque no hay quien esté especializado en la justicia para ese tema. De igual manera, debe haber un sistema para escoger a las firmas administradoras y ver que cumplan con los requisitos para solventar los problemas de un edificio'.
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Explicó que estas situaciones han intensificado los problemas de convivencia dentro de las propiedades: 'Las quejas dentro de los edificios siguen creciendo y no hay una forma de resolver los conflictos porque las administraciones no están capacitadas para hacerlo. Eso es algo que se podría trabajar, sin duda para el futuro, al igual que unas leyes especiales para acelerar los procesos de conciliación para las propiedades horizontales'.
Desde la experiencia
En Barranquilla la gente cada día adquiere más propiedades sin saber todas las responsabilidades a las que se enfrenta. Sandra Arenas, administradora de un edificio en el sector de Puerta Dorada, reportó que en su experiencia en propiedad horizontal ha visto muchas situaciones que la han hecho poner a prueba.
'He visto caso muy feos como el de las personas que se cuelan y se pegan a la luz del área común de una residencia, entonces cuando se viene a ver la factura hay un desborde de muchos millones, lo curioso de este fenómeno es la falta de empatía porque ellos creen que nos están robando a nosotros, pero en realidad esa energía les pertenece a ellos, al vecino que paga puntual que a final de cuentas es el que termina pagando de más. Lo más difícil es cuando uno tiene que tomar acciones como poner una cuota extraordinaria a los residentes y ve que muchos no pueden hacerlo', relató.
Asimismo, dejó entrever que la falta de cultura de pago de los residentes se debe a la idealización que las personas hacen de los proyectos de vivienda.
'El negocio de las constructoras es atraer a la persona presentándole un apartamento con piscina y espacios verdes a un precio razonable y donde ellos asumen la mitad de la administración de manera provisional, pero las personas lo que no miran es que tanto esa piscina como esa zona verde requieren de un costo de mantenimiento y todo eso forma parte del presupuesto real de una propiedad, así que realmente muchos en la ciudad no tienen para costear una propiedad como debe ser y como consecuencia los estados financieros de las administraciones son pésimos', contó.
Entretanto, Arenas se mostró de acuerdo con respecto a algunas propuestas que se hacen desde la Lonja de Propiedad Horizontal para tener más control a las actividades de los administradores.
'Siempre estaré de acuerdo con que el Gobierno nacional le ponga lupa al tema de las firmas administradoras porque hay muchas que les gusta saltarse las normas y que les gusta acumular propiedades sin tener un control cuidadoso sobre ellas. Ese es el futuro de Barranquilla, así que esperemos que se ponga más vigilancia sobre las capacidades de los administradores y se premie a todos aquellos que sí cumplen a cabalidad con todos los requerimientos que hay', comentó.
Otras consecuencias
Las irregularidades en los estados financieros de los edificios pueden tener diversas repercusiones como problemas legales y desvalorización de la propiedad. Así lo analizó Omar Ortiz, presidente de la Agremiación Colombiana de Empresarios de la Propiedad Horizontal (ACEPH).
'Las demandas son muy normales en este tipo de situaciones cuando los propietarios se sienten afectados por las acciones de la administración. Igualmente, las irregularidades financieras impactan mucho en la valoración de la propiedad, ya que una mala gestión da lugar a una percepción negativa del inmueble. Mientras tanto, lo que se va generando es una desconfianza de las entidades financieras para brindar créditos y préstamos', dijo.
Adicionalmente, el presidente de ACEPH recalcó que esta situación puede derivar en una presión extra sobre los propietarios de los inmuebles para mostrar resultados.
'El efecto que genera en la mayoría de los casos la búsqueda de soluciones para erradicar las irregularidades financieras es mayor presión en los propietarios, que para obtener resultados positivos incurren en manipulación de la información, fraudes o en errores a la hora de hacer los registros contables y auditorías', puntualizó Ortiz.
'El futuro exige mayor planificación urbana para la propiedad horizontal en el Atlántico'
El crecimiento poblacional y urbano en el departamento aumenta la demanda de propiedad horizontal para el futuro. Ante este panorama, los expertos en propiedad horizontal afirmaron que la planificación urbana y la actualización de las normativas garantizarán un desarrollo sostenible de las edificaciones.
'Implementar una planificación urbana adecuada que tenga en cuenta el crecimiento de la propiedad horizontal y asegure un desarrollo sostenible de la ciudad podrá mitigar el riesgo y pérdida económica de las administraciones. Mientras que si se regula el crecimiento y el uso del suelo de los proyectos se podrá hacer el control y seguimiento de una proliferación descontrolada de las viviendas', dijo Omar Ortiz, presidente de ACEPH.
Además, instó a las administraciones y constructoras a involucrar a la comunidad en la toma de decisiones sobre el crecimiento urbano y la propiedad horizontal que van a adquirir.
