Implicaciones de la actualización catastral de los predios en los municipios

En las últimas semanas en el país se está dando el debate sobre la actualización catastral que deben adelantar los municipios, además del proyecto de ley que pretende implementar el Gobierno nacional con referencia al predial y al establecimiento de unos topes en este impuesto en cada uno de los territorios.

Lea: Distrito anuncia cierres viales por desarrollo de eventos

Para entender un poco más las cosas que se desprenden de estos conceptos de revisión y avalúo de los predios, así como los porcentajes que se obtienen de estas nuevas actualizaciones, EL HERALDO consultó con expertos y autoridades locales la importancia de estos procesos, el impacto que tendrá en los territorios y los más beneficiados con estos cambios en el predial.

Fidel Castaño, exgerente de Gestión de Ingresos del Distrito de Barranquilla, explicó que el catastro es el inventario de los predios que hay en un determinado municipio, es decir saber qué hay, que tipo de predios son y cuál es su aspecto físico, jurídico y económico.

En otras noticias: Secretaría de Salud rindió cuentas de su labor durante el 2023

En el primero de los aspectos se refiere a las características del predio que puede ser vivienda, comercio, industria, lote, predio rural ganadero o agrícola, entre otros. En el caso de los bienes de las ciudades, los urbanos, si estos inmuebles cuentan con un piso, si es un edificio o poseen otro tipo de característica.

Para el tema jurídico se refiere a la historia del predio. Es decir, de quién ha pertenecido, con qué escritura se compró y quiénes son sus dueños. En el aspecto económico –luego de análisis de mercado y valores– se trata de cuánto vale.

Relacionado: Demanda de energía en el país sigue en crecimiento

'La norma establece que ese valor catastral debe ser como mínimo el 60 % del valor comercial, porque el valor comercial lo da es el mercado en la compra y venta de los predios. En los estándares internacionales se dice que el valor catastral es el 80 % del valor comercial, nunca va a ser igual sino por debajo de este', refirió Castaño.

El experto señaló que en Colombia existen dos formas de que suban los valores, en el primero es sobre los predios conservados catastralmente que no han sido actualizados y allí el Gobierno nacional expide un decreto con los valores de estos. Para el año pasado estos predios subían en el 43.1 % para los urbanos y 3 % para los rurales.

La segunda forma de subir los precios tiene relación con los predios actualizados en su catastro y un ejemplo de ello es cuando una vivienda que contaba con un piso y en la nueva revisión se nota que se le han incluido otros niveles, el valor aumenta y la oficina de catastro le asigna una nueva tarifa.

'Esos predios actualizados en su valor catastral no tienen límite, es decir que se suben de acuerdo a lo que se revise en el predio e inclusive pueden bajar de precio. Todo dependerá de las actualizaciones del mismo, si han sufrido algún deterioro o alguna modificación considerable', dijo Castaño.

De acuerdo con el exgerente de Gestión de Ingresos, históricamente para todos los predios hay una norma que establece que nadie puede pagar más del doble de lo que pagó en el año anterior para evitar un alto crecimiento, luego vino la ley 1995 del 2019 que plantea que para los predios actualizados catastralmente no pueden subir más del IPC+8 puntos y no superar el 50 % de su valor.

Indicó que en el proyecto de ley que se tramita en el Congreso de la República se establecen unas limitantes a los predios de actualización catastral que no pueden subir más de un porcentaje de acuerdo con un rango.

'Los que están hasta 135 smmlv, que son alrededor de $156.600 millones, no pueden subir más del 50 %, en este rango está el 90 % de los predios del país. Los que estén entre los 135 y 250 smmlv no pueden subir más del 100 %. Es decir va reduciendo como una pirámide invertida. La mayoría de los predios solamente sube el 50 %, el siguiente rango sube el 100 % hasta el rango que habla del incremento de 300 % cuando el predio tiene un valor superior aproximado a los $580 millones', dijo.

Además: Rendición de cuentas de Jaime Pumarejo será el 12 de diciembre

En pocas palabras, el impuesto que liquide cada municipio producto de actualización catastral no puede subir más de esos porcentajes. 'El avalúo puede subir el 1.000 % pero cuando se le aplica la tarifa, el resultado no puede subir más del 50 % - 300 % del impuesto liquidado'.

Se mostró de acuerdo con el proyecto de ley que se plantea, al referir que es justo. 'En esto no hay que mirar cuestiones colectivas, cada predio tiene sus características y diría que el 90 % de los predios de Barranquilla no van a tener ningún problema y los crecimientos van a ser moderados'.

De acuerdo con la gobernadora del Atlántico, Elsa Noguera, es muy importante tener el catastro actualizado porque permite una mejor planificación del territorio, pero además mejora los ingresos de cada municipio con el cobro del predial.

En el caso de los municipios del Atlántico, indicó que si bien esta es una responsabilidad propia de cada ente territorial desde la Gobernación, a inicios de la administración, se le logró acompañar a varios mandatarios en la etapa inicial de estos procesos de actualización a Juan de Acosta, Repelón, Campo de la Cruz, Baranoa, Sabanalarga y Sabanagrande.

'Quien desarrolla la actualización del catastro es el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) pero debe contratarlo el municipio. Entonces estos seis municipios nos pidieron apoyo e inició un proceso que es previo a la actualización, pero luego no pudimos seguir porque desistieron. Pienso que la llegada de la pandemia y la ola invernal enredó los proyectos de los alcaldes, pero a futuro siempre los municipios deben pensar en actualizar sus catastros', recordó.

La mandataria hizo un llamado al Gobierno nacional para que apoye a los municipios en la financiación de estas actualizaciones catastrales por el alto costo que representa, pero además que brinde mayor capacidades instituciones al IGAC para que sea más eficiente en su gestión predial.

El Área Metropolitana de Barranquilla (AMB) ha venido acompañando a Galapa y Puerto Colombia en la gestión catastral de sus territorios. De acuerdo con la entidad, estos municipios a la fecha se encuentran en su mayoría actualizados catastralmente, el primero con 100 % en su zona urbana y rural y el segundo en un 70% aproximadamente, que equivale a los sectores urbanos 00, 02, 03 y 04.

Señaló que antes de esto presentaban un nivel de desactualización mayor a 10 años. 'Para el año 2024 le apuntamos a que los nuevos mandatarios también reconozcan la importancia de mantener el catastro actualizado en tanto su enfoque multipropósito tiene muchos beneficios', dijo el AMB.

De interés: Alcalde electo de Piojó denuncia amenazas tras escrutinios electorales

De igual manera, mantener activo un sistema de información de tierras, permitiendo una mejor planeación urbana y rural; facilitar los procesos de la estratificación socioeconómica, el ordenamiento territorial, la titulación de tierras y la planeación del desarrollo.

Por otro lado, fortalecer las finanzas públicas territoriales, pues el catastro es la base para el cobro del impuesto predial, principales rentas de ingresos propios para el municipio y así orientar la inversión social y de infraestructura en el territorio. De igual manera que permite orientar las políticas públicas y un mejor acceso a la banca en tanto el valor de la ciudad se mantiene actualizado con tendencia al alza por la dinámica inmobiliaria del territorio.

Por cuanto a los aumentos en el avalúo catastral de los predios actualizados en Galapa y Puerto Colombia, el AMB entregó varias cifras. En Galapa para la vigencia 2021 el avalúo fue de $471.987.393.414 para 14.738 predios y la vigencia 2022 con $3.353.407.972.418 para 16.814 predios, representando un incremento del 604,5 %.

En el caso de Puerto Colombia, en la vigencia 2021 fue de $2.307.511.487.443 para 21.427 predios y en 2022 con $5.568.636.225.642 para 22.376 predios. El incremento avalúo catastral resultó de 141,3 % con una actualización parcial.

El alcalde electo de Barranquilla, Alejandro Char, precisó que el gran éxito que ha tenido la ciudad ha sido por cuenta de su catastro y la gestión que se ha hecho alrededor del predial.

Contó que al recibirlo se iba a realizar una identificación clara de cuál era el costo de la ciudad y de cada uno de los predios, pero a su vez cuánto dinero le entraba a las arcas del Estado. De acuerdo con las cifras entregadas por el alcalde electo, en el año 2007 el catastro de Barranquilla era $6.5 billones y hoy la ciudad vale $82 billones. 'Es decir que el catastro en la ciudad hoy recogemos casi que 15 veces más de lo que recogíamos en 2007 donde la cifra se encontraba en 60 mil millones y el próximo año 2024 vamos para los casi 700 mil millones'. Destacó que lo que ha hecho fuerte a Barranquilla y al área metropolitana es que son gestores catastrales.