El Gobierno Nacional dio a conocer un borrador de decreto con el que pretende ajustar la normativa de la Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia. La iniciativa, divulgada por el Ministerio de Vivienda, plantea cambios en la fijación de precios y en las prácticas contractuales para la compra de estos inmuebles, con el objetivo de proteger a los compradores y preservar el carácter social de la VIS.
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Uno de los ejes del borrador es la reafirmación del precio máximo de la Vivienda de Interés Social. Según el documento, el valor de una VIS no podrá superar el equivalente a 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, un límite que ya existe en la legislación, pero que el Gobierno busca reforzar para evitar interpretaciones que desvirtúen su alcance.
Este tope se apoya en normas como el artículo 91 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 293 de la Ley 2294 de 2023. De acuerdo con el Ejecutivo, mantener este límite es clave para que la VIS continúe dirigida a los hogares de menores ingresos y no pierda su función social.
Prohibición de negociar en salarios mínimos
El borrador de decreto establece que el precio total de la vivienda VIS deberá fijarse en pesos colombianos desde la primera etapa del negocio jurídico. Esta obligación aplicará para la separación del inmueble, la promesa de compraventa, los encargos fiduciarios y cualquier otra figura contractual utilizada en el proceso de adquisición.
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El valor deberá quedar consignado de forma clara y verificable desde el inicio y será el único precio exigible durante toda la ejecución del contrato. Con ello, el Gobierno busca reducir la incertidumbre que han enfrentado compradores que, en el pasado, vieron modificarse el valor final de la vivienda sin reglas claras.
Fin a la indexación automática al salario mínimo
En línea con lo anterior, el proyecto normativo prohíbe expresamente que el precio de la Vivienda de Interés Social se indexe de manera automática al salario mínimo legal mensual vigente una vez suscritos los documentos iniciales.
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El texto es explícito al señalar que: “En ningún caso dicho precio podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente con posterioridad a la separación, a la suscripción de la promesa de compraventa o del documento que haga sus veces”.
Con esta medida, el Gobierno pretende evitar que los incrementos anuales del salario mínimo se trasladen al comprador como aumentos en el valor pactado de la vivienda.
Ajustes excepcionales y costos de construcción
El borrador contempla excepciones puntuales. Los ajustes al precio solo podrían aplicarse en circunstancias extraordinarias que impacten directamente los costos de los insumos de construcción y deberán estar debidamente sustentados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE), elaborado por el DANE.
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Según el Ejecutivo, este mecanismo busca equilibrar la protección al comprador de vivienda VIS con la realidad económica del sector constructor.
Prácticas abusivas y protección al comprador
La iniciativa también refuerza el enfoque de protección al consumidor. Se califica como práctica abusiva no fijar el precio definitivo en pesos desde las etapas iniciales del negocio o retrasar, sin justificación, la firma de la promesa de compraventa o la escrituración para trasladar al comprador los efectos del aumento del salario mínimo.
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Asimismo, el decreto cuestiona la inclusión de cláusulas que generen desequilibrios contractuales en perjuicio del adquiriente de vivienda VIS.
Régimen de transición
Finalmente, el borrador establece un régimen de transición para los negocios jurídicos iniciados antes de la entrada en vigencia del decreto. Estos procesos podrán concluir bajo la normativa aplicable al momento de su celebración, siempre que se trate de situaciones jurídicas consolidadas.
