El avalúo comercial y la distancia o accesibilidad del predio son dos de los aspectos clave para la definición del monto que deberán pagar cada una de las 248 mil unidades prediales que se encuentran en la zona de influencia para el cobro de la valorización en la Vía al Mar y la Circunvalar de la Prosperidad.
Así se encuentra contemplado en la metodología definida por el Instituto Nacional de Vías (Invías), la cual se encuentra incluida en la resolución expedida para avanzar en la implementación de este mecanismo.
Por esta razón, EL HERALDO realizó una proyección del monto que asumirían los contribuyentes de Cartagena, Santa Catalina, Piojó, Juan de Acosta, Tubará, Galapa, Puerto Colombia, Barranquilla, Soledad y Malambo con la implementación de esta metodología.
De esta manera, un predio cuyo avalúo comercial sea de $450 millones y se ubique a un kilómetro de cualquiera de los corredores viales tendría que hacer un pago por $8.304.398, mientras que otro predio con el mismo avalúo, pero ubicado a 5 kilómetros, debería pagar $3.713.840.
Para un predio avaluado comercialmente en $1.200 millones, ubicada en la zona más próxima a las mencionadas vías, la contribución sería de $22.145.061. A su turno, un predio con el mismo avalúo, pero a cinco kilómetros de distancia, tendría que cancelar un poco más de $9 millones.
Las implicaciones
La decisión del Gobierno de adelantar el cobro con base al avalúo comercial ha generado controversia, teniendo en cuenta que en un principio se había contemplado que se utilizaría el avalúo predial.
Jeisson Andrés Balaguera, director Ejecutivo de Values AAA, aseguró que la decisión de cobrar la valorización con el avalúo comercial tiene un “alto impacto”, puesto que “normalmente las propiedades están muy por debajo del valor comercial”.
Indicó que “es muy poco común que el valor predial sea igual que al comercial; es fundamental entender que el valor comercial sale de la oferta y la demanda del mercado y que no necesariamente es un precio real”.
En la misma línea, el experto aseguró que el cobro del gravamen puede desprenden en un “gran problema”, debido a que “los dueños de propiedades, normalmente, no cuentan con liquidez y esto genera una necesidad financiera bastante amplia”.
A su turno, Víctor Cabarcas, asesor en temas prediales y de infraestructura vial, cuestionó que el cobro se haya planteado con base al avalúo comercial, en el entendido que “si bien la vía puede generar algo de valor, no todo puede ser atribuible a esos proyectos.
En ese sentido, agregó que “creo que es posible que ese cobro se haga con base a la plusvalía, que es la diferencia entre el valor inicial del inmueble y el valor logrado tras la consolidación del proyecto. Si no se va a quitar el cobro, hay que luchar para que no sea tan oneroso”.
Fue enfático al sostener que, en algunos tramos de la Vía al Mar, se ubican algunos predios que no se han valorizado, puesto que deben ser utilizados para la culminación de las obras de doble calzada.
“La vía desvalorizó esas propiedades, porque no pueden invertir y nadie les va a comprar a los dueños”, mencionó.
Establecer reglas de juego
Amylkar Acosta, ex gerente de la RAP Caribe, aseguró que si bien se justifica el cobro de la valorización debido a que la ejecución de una obra pública conlleva a una contraprestación por parte de los propietarios de los predios, este proceso tendría que estar “reglado y regulado previamente y no a posteriori”.
Indicó que “debería existir un estatuto de valorización en el que se establezcan las reglas del juego y así los propietarios puedan saber a qué atenerse”.
Acosta puso de presente que la actualización catastral que se ha hecho para este proceso conllevará a que el propietario deba pagar más por impuesto predial: “Recibirá, entonces, el resignado propietario dos golpes que van directamente a sus bolsillos”.
