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Panorámica de edificios residenciales y comerciales en el norte de Barranquilla.
Economía

Ley busca frenar venta inmobiliaria por debajo del valor comercial

La Ley de Financiamiento además de fijar impoconsumo a la enajenación de inmuebles, obliga a hacer una declaración juramentada sobre el precio negociado.

La Ley de Financiamiento introdujo cambios en las transacciones inmobiliarias, cuya aplicación se ha convertido en un verdadero dolor de cabeza no solo para las partes involucradas en las negociaciones sino para los notarios.

Por un lado, está el impuesto al consumo del 2% para inmuebles con valor superior a los $918 millones y por otro, la obligatoriedad de incorporar una declaración juramentada, al momento de la escrituración, en donde las partes declaran que el valor de la transacción corresponde al valor real de la venta.

El Impoconsumo

La Ley establece un impuesto al consumo del 2% para las transacción de todos los inmuebles que excedan un valor de $918 millones, excepto los predios rurales destinados a producción agropecuaria.

Álvaro Rojas Charry, presidente de la Unión Colegiada del Notariado Colombiano, dijo que el impuesto se aplica a todas las transacciones inmobiliarias como son compra, venta, permuta, dación en pago, adjudicación de sucesión, fiducia y otros.

Indicó que la ley impone a los notarios la obligación de controlar y garantizar el pago del impuesto, el cual se causa de manera inmediata, es decir que no se puede autorizar la transacción sin dicho pago.

“Se han presentado varios interrogantes en cuanto a la interpretación de la norma sobre quién paga, dónde se paga y si el notario debe recaudar el impuesto o pedir que se haga con la Dian a través de un banco”, señaló.

Por esta razón, la Unión Colegiada de Notariado presentará al Gobierno un documento con las sugerencias para la reglamentación de la Ley de Financiamiento. Adicionalmente realiza jornadas de capacitación con los notarios en diferentes regiones del país.

La escrituración

Rojas Charry explicó que la declaración juramentada no permite que se escriture por valores inferiores al avalúo comercial. “Esto tiene que probarse con una declaración bajo juramento que se hace en acta escrituraria y no se permiten pactos diferentes a la realidad”, agregó.

Tradicionalmente en una negociación las personas no se seguían por el valor comercial, pero ahora este es el fundamento para la liquidación de los impuestos.

En caso de que se detecte que no está diciendo el precio real, se liquidan los impuestos sobre cuatro veces el valor establecido en la escritura. 

“Esto es un cambio trascendental en la cultura escrituraria, no es fácil cambiar la costumbre de escriturar por debajo del valor comercial y estamos trabajando en eso”, agregó.

Los inmuebles tiene varios valores que son el catastral y el comercial.

Alfonso Arguelles, gerente de Arguelles auditores S.A., señala que el tema de fondo es el valor de la transacción inmobiliaria, pues se establece que el precio acordado debe estar inmerso en la escritura como una cláusula adicional y aclarar que no hay acuerdos privados entre las partes.

Los efectos

Sandra Carbonell, directora de la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, dijo que en el primer mes del año se evidenció que el impuesto puede afectar el dinamismo del sector. “Gravar con un 2% a las transacciones inmobiliarias ya sean de nuevos o usados, tiene efectos que ya se comienzan a sentir”, dijo.

Agregó que al gremio le preocupa que los actores que intervienen en la cadena de verificación y recaudo del gravamen, aún no están totalmente sintonizados con la nueva norma.

Indicó que si se suma el nuevo impuesto a los otros costos asociados al negocio inmobiliario, termina pesando dentro de la decisión de compra para el segmento de inmuebles, ya sean de vivienda o comerciales, que superen los $918 millones.

El gremio está haciendo un monitoreo al tema para analizar el impacto del impuesto.

Explicó que para el caso del Atlántico también se suma el 1,5% de la estampilla a las transacciones inmobiliarias, que es una afectación adicional.

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