El mercado inmobiliario en Colombia arrancó el 2026 con una paradoja preocupante: comprar casa o apartamento nuevo es cada vez más costoso, pero la disponibilidad de proyectos cayó de forma drástica. Esta combinación de precios altos por encima de la inflación y escasez de oferta afecta de manera directa a los hogares que buscan adquirir su primera vivienda.
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Los datos del Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) del Dane confirman que el valor promedio de los inmuebles residenciales aumentó un 8,47% durante el primer trimestre de 2026 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Aunque la cifra muestra una leve desaceleración frente al 9,93% registrado en 2025, los costos siguen estando en niveles muy altos.
Por tipo de inmueble, los apartamentos lideraron la subida con un incremento anual del 8,50%, mientras que las casas aumentaron un 7,15%. Sin embargo, en la medición trimestre a trimestre se nota un cambio llamativo: el precio de las casas rebotó un 3,23%, superando el 2,78% de los apartamentos. Según el Dane, este fenómeno responde a una reactivación de proyectos en las periferias de las ciudades y en municipios intermedios.
Pasto y Cali registran los mayores incrementos de precios en el país
La presión sobre los compradores no es igual en todas las regiones. Pasto se ubicó a la cabeza de los incrementos con una fuerte subida anual del 19,59%, seguida por Cali con el 12,51% y Pereira con el 12,05%. En la otra cara de la moneda, Popayán fue la única ciudad intermedia donde los precios bajaron, registrando una leve caída del -0,90%.
En las principales capitales el panorama se movió de la siguiente manera:
- Bogotá: la vivienda para estratos bajos subió un 6,94% anual, mientras que en los estratos altos el alza fue del 8,19%.
- Bucaramanga: registró un incremento del 4,07%.
- Medellín: tuvo uno de los menores aumentos del país en los sectores vulnerables, con apenas el 1,67%.
- Barranquilla: mostró un mercado inestable en el segmento de bajos ingresos, cerrando con un crecimiento anual casi plano del 0,42%, tras sufrir caídas trimestrales del -7,13%.
Cali lidera la crisis con un encarecimiento del 44,97% en vivienda para estratos bajos
La situación más crítica del mercado nacional se vive en Cali, donde los proyectos dirigidos a los estratos 1, 2 y 3 se encarecieron un impresionante 44,97% en el último año. Esta cifra representa la variación más alta reportada en cualquier segmento o región de Colombia.
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El informe del Dane explica que esta brecha es el reflejo del deterioro en el acceso a la vivienda social. Mientras el segmento de bajos ingresos subió casi un 45%, la vivienda de estrato medio aumentó un 18,7% y la de estrato alto apenas un 3,9%. La lógica económica detrás de esta disparidad es clara: la oferta para los hogares más vulnerables prácticamente desapareció, y al no haber opciones disponibles, los pocos proyectos que salen al mercado disparan sus precios para absorber los altos costos de los materiales y la mano de obra.
Los lanzamientos de vivienda nueva se desploman un 46,4% por falta de créditos y subsidios
El freno en el sector de la construcción quedó en evidencia en abril de 2026, mes en el que solo se lanzaron 7.468 viviendas nuevas en todo el país. Esto significa una caída del 46,4% frente a las 13.935 unidades que se presentaron en abril de 2025. El golpe fue mayor para la vivienda de clase media y alta (No VIS), que se hundió un 50,6%. Bogotá y Cundinamarca sintieron el impacto con fuerza, pasando de 5.971 lanzamientos a solo 3.271.
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Las iniciaciones de obras tampoco muestran mejoría. En abril de este año solo empezó la construcción de 7.005 unidades (un 16,7% menos que el año anterior), acumulando una caída del 6% en los últimos 12 meses.
Tanto los constructores como los analistas coinciden en que las empresas han frenado sus desarrollos debido al endurecimiento en el acceso a los créditos y a la reducción de los subsidios estatales. Camacol advirtió que la vivienda de interés social (VIS) está siendo reemplazada poco a poco por proyectos No VIS de bajo precio, que resultan más rentables para las compañías en el panorama financiero actual.
La vivienda usada absorbe la demanda y se convierte en motor de la economía
Ante la falta de opciones nuevas y asequibles, los colombianos se están volcando masivamente hacia el mercado del usado. Un estudio realizado por Anif, Habi y Colombia Fintech reveló que este segmento vive un momento histórico: en 2025, de cada $100 desembolsados en créditos hipotecarios, $48 se destinaron a la compra de vivienda usada.
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Este dinamismo tiene un impacto directo en el bolsillo de las familias y en la economía del país. Según el informe, por cada peso adicional que el sector financiero presta para vivienda usada, se generan 4,8 pesos en el PIB real. Además, el incremento en el valor de los inmuebles genera un “efecto riqueza”, haciendo que los hogares sientan que su patrimonio crece, lo que eleva el consumo privado.
El estudio de Anif también destaca que ser propietario abre las puertas a otros servicios financieros: tener una vivienda aumenta en un 29% la probabilidad de obtener un crédito productivo, un 41% de acceder a créditos de consumo y un 20% de adquirir seguros. Sin embargo, el sector advierte que para que este mercado funcione aún mejor, es necesario reducir los altos costos notariales, los impuestos de registro y simplificar los trámites lentos que frenan las transacciones.
