En Colombia la propiedad horizontal está regulada por la Ley 675 de 2001. Bajo este régimen especial de dominio se establecen los derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, así como los derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.
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Igualmente el estatuto regula las obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
La normativa tiene como objetivo garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. Parte de esta vigilancia la asumen los órganos de administración de la copropiedad, así como los mismos copropietarios.
Dichos órganos son: la asamblea general de propietarios, el consejo de administración y el administrador de edificio o conjunto, quienes asumen la dirección y administración de la persona jurídica.
Para hacer valer los reglamentos de la Ley 675 de 2001, esta establece una serie de sanciones para quienes incurran en incumplimiento de las obligaciones previstas.
Sin embargo, el ítem 5 del artículo 2 de la ley advierte que “las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación”.
Es decir, no se pueden imponer sanciones que no estén contempladas en dicha ley y, además, se debe seguir un protocolo previo a la sanción que le permita al infractor ejercer su defensa.
Los administradores no pueden imponer sanciones, ¿por qué?
También aclara, en el artículo 60, que las imposición de sanciones no son competencia del administrador, sino exclusivamente de la asamblea general y el consejo de administración.
“Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad”, dice la ley.
Añade que la función del administrador consiste en “hacer efectivas las sanciones impuestas”, pero no imponerlas en principio.
En caso de que un propietario o arrendatario reciba una sanción o multa por parte del administrador del edificio o conjunto residencial, puede interponer una acción de tutela ante un juez para que las autoridades hagan valer su derecho al debido proceso.
