El desarrollo de un proyecto urbanístico en varias manzanas del lote Pavas Molina, ubicado en el norte de Barranquilla, ha desencadenado una discusión alrededor del proceso de ordenamiento territorial en Barranquilla y su área metropolitana.
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En varias manzanas ubicadas en la carrera 72A entre la avenida Circunvalar y la calle 106 se ha anunciado la construcción de una serie de viviendas de interés social (VIS). El primer ‘campanazo de alerta’ se dio por la instalación de una valla informativa que fue seguida de una serie de banderines azules, blancos y rojos que anunciaban la venta de viviendas por parte de las constructoras Prodesa y Arquitectura y Concreto.
Una de las industrias que se encuentra ubicada en la zona es Tecnoglass, que durante más de 30 años ha adquirido una serie de predios al Grupo Argos para la construcción de sus plantas. EL HERALDO conoció las escrituras públicas de las transacciones hechas entre las dos empresas en los años 2014, 2015, 2016 y 2021, en las cuales se deja claro que la principal vocación de los terrenos de la zona es el desarrollo industrial.
Incluso, en el documento correspondiente a la adquisición de un lote en mayo de 2021 se deja por sentado –en la cláusula novena– que la empresa Tecnoglass no podrá 'tramitar solicitud de licencia de construcción, ni comercializar, ni iniciar obras de construcción, ni realizar cualquier trámite, gestión o proceso orientado al desarrollo de un proyecto distinto a la construcción de bodegas'.
La situación ha generado alerta entre empresarios, expertos en urbanismo y líderes de la sociedad civil debido a que la zona cuenta con una extensa tradición industrial que iría en contravía de cualquier vocación de uso residencial, a pesar de encontrarse contemplado en el POT.
Un equipo periodístico de este medio realizó un recorrido por la zona y pudo constatar la circulación constante de vehículos pesados y trabajadores, así como la emisión de algunos olores fuertes y gases propios de la actividad industrial.
Además, en uno de los predios se había dado inicio a la construcción de un espacio que sería utilizado como casa modelo para la comercialización del proyecto. Sin embargo, las obras fueron suspendidas por la Secretaría distrital de Control Urbano y Espacio Público.
Revisión de los expertos
Tras un análisis exhaustivo de la situación, el abogado César Lorduy aseguró que los predios en cuestión corresponden a una 'zona de transición' y cuyo uso principal es el comercio y la industria de bajo impacto, mientras que el complementario corresponde al uso residencial.
'En mi opinión, la totalidad de esos lotes no se pueden usar para el desarrollo de unidades residenciales. Y como no se puede utilizar la totalidad del lote, entonces aparentemente el proyecto no sería viable, pero ese debe ser determinado por los constructores', dijo en diálogo con esta casa editorial.
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Agregó que existe una afectación ambiental debido a su naturaleza: 'El constructor no puede hacer nada para evitar los olores, gases o ruidos que se generen'.
También indicó que la normatividad vigente impide que una estación de servicio se encuentre ubicada en cercanías a espacios residenciales.
Así como referenció que se debe tener en cuenta el elemento de movilidad: 'El Plan de Ordenamiento Territorial plantea que se realice un estudio para saber las posibles afectaciones en materia de movilidad y definir las intervenciones pertinentes'.
Mientras que Néstor Escorcia, presidente de la Sociedad de Ingenieros del Atlántico, sostuvo que si bien el uso de suelo permite el desarrollo de este proyecto, la principal preocupación está relacionada con el 'confort' que tendrán los futuros habitantes de la zona.
'Hemos tenido otras experiencias palpables, donde se construyen viviendas de interés social y son habitadas por personas de estratos 3, 4 o 5. En esas zonas no se proyectan parqueaderos y eso genera problemas con la movilidad por la alta densidad de vehículos. Si no se planifica bien el tema urbanístico, puede haber incomodidades', expuso.
Escorcia fue enfático al sostener que esta zona ha sido de carácter industrial durante varias décadas y por ende se le 'añaden' otros temas, teniendo en cuenta que los límites de contaminación son más 'laxos' que en las zonas residenciales.
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'El ruido permitido en la zona industrial es mayor que en la zona residencial y los habitantes, seguramente, van a tener problemas. También hay que tener en cuenta las emisiones atmosféricas que se realizan por las empresas ubicadas en la zona como Tecnoglass y Monómeros', agregó.
Por esa razón, el presidente de la Sociedad de Ingenieros del Atlántico advirtió que se debe dar celeridad a la actualización del Plan de Ordenamiento Territorial en el Distrito, teniendo en cuenta el dinamismo que caracteriza a las ciudades.
'Hay muchos puntos de la ciudad donde coexisten zonas de uso comercial con uso residencial, mientras que en otros espacios conurbados con diferentes estratos. Lo ideal es que se ordene el territorio', recalcó.
Por su parte, Porfirio Ospino, arquitecto y especialista en planificación, aseguró que –después de la revolución industrial– en las ciudades se ha tratado de separar los usos industriales de las viviendas por ser 'incompatibles', debido a que 'muchas industrias, dentro de sus procesos de producción, generan residuos, vertimientos, ruidos u olores que alteran o afectan la calidad de vida de una zona residencial'.
Explicó que en el caso de Barranquilla, el Plan de Ordenamiento Territorial de 2007 incluyó una 'franja de aislamiento o de control ambiental' para separar la zona de industria en cuestión de los futuros desarrollos urbanísticos.
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'Esa franja era de 50 metros de cesión obligatoria para desarrollos de usos comerciales y de 100 metros si se trataba de usos residenciales. La urbanización Portal del Norte, aprobada en el 2012, planteó en las manzanas que daban sobre esa franja el uso comercial para que la franja no fuera de 100 metros, sino de 50 metros', explicó.
En ese sentido, Ospino recordó que en el proceso de revisión y ajuste del POT adelantado en el 2014 se hicieron algunos cambios. 'Con el urbanismo, a las manzanas de uso industrial ya construidas le cambiaron ese uso por el residencial para el cual el POT del 2007 exigía no 50, sino 100 metros de franja de aislamiento'.
Con base en esto, el experto expuso que si bien podría decirse que el desarrollo del proyecto es legal, es técnicamente 'inconveniente' para la industria ya establecida por iniciativa del mismo urbanizador, así como para los nuevos residentes o posibles compradores de vivienda.
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'Se prevé que vendrán quejas y reclamos contra los industriales', recalcó el experto, quien también se mostró de acuerdo con la necesidad de realizar una revisión al POT que se encuentra vigente en la ciudad.
Aseguró que dicha herramienta cuenta con una serie de 'inconsistencias' y 'contradicciones' entre los objetivos generales y las normas detalladas: 'Hubo un sesgo restringiendo el desarrollo al interior de la ciudad contrario a las facilidades para urbanizar en la periferia, lo cual se contradice con el principio o eje estratégico que hablaba de una ciudad compacta'.
Mientras que Horacio Brieva, director de la Fundación Protransparencia, respaldó la tesis de que la introducción de un proyecto habitacional en la zona va a generar conflictos con la industria ya establecida.
'La población que viviría allí se quejaría de los ruidos, de la contaminación, del movimiento diario de trabajadores, los camiones, entre otros. Es por eso que el uso habitacional no es compatible con lo que vocacionalmente ya se definió en esa zona', expuso.
Puso de presente que la empresa Tecnoglass quiso comprar esos terrenos al Grupo Argos para construir un polideportivo, 'pero terminaron haciendo un negocio con unas constructoras del interior que, muy seguramente, le compraron el metro cuadrado a un mayor valor'.
En ese sentido, recalcó que el Plan de Ordenamiento Territorial amerita ser objeto de revisiones y ajustes: 'El POT definió que es una zona de suelo urbano, a pesar de que era un sector sin servicios públicos y totalmente desocupado. De esta forma se esquivó la realización de una serie de estudios y solamente se debe obtener una licencia de construcción ante la Curaduría'.
Agregó que esto no es sinónimo de oposición al desarrollo de proyectos habitacionales tipo VIS, sino que la zona en cuestión es de carácter industrial y la construcción de viviendas 'no es concebible por todos los efectos colaterales'.
Y Miguel Vergara, ex secretario de Planeación de Barranquilla, recordó que en el POT de 2014 se trazó un camino para la 'armonía' en el uso de suelos. Por eso se incluyó una exigencia para la habilitación de 'unos buffers de aislamiento ambiental, un bosque lineal de 100 metros, sin incluir vías ni retiros'.
Explicó que la licencia de urbanismo de este sector estableció unas reglas de juego en las que esas manzanas son comerciales. Por eso recomendó: 'Mantengámoslas iguales, para que ese comercio le sirva a la industria y en un futuro a las residencias que quedarán muy cerca a ese sector'.
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'Como se está planteando hoy el proyecto, no es viable desde ningún punto de vista. De ejecutarse así, habremos fallado en el espíritu del POT de lograr esa convivencia para que la gente viva bien, y de paso ahuyentaremos del territorio a nuestras preciadas industrias', puntualizó.
'Es posible la coexistencia entre las industrias y la vivienda digna'
María Clara Aristizábal, gerente de Negocio de Desarrollo Urbano del Grupo Argos, aseguró que el desarrollo del proyecto urbanístico en lotes cercanos a la empresa Tecnoglass se encuentra respaldado por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Barranquilla.
'Las últimas tres transacciones entre el Negocio de Desarrollo Urbano de Grupo Argos y Tecnoglass, realizadas en 2013, 2015 y 2021, incluyeron en las escrituras la clara indicación de que en esa zona de la ciudad era posible que cambiaran los usos y destinación del suelo acorde a lo que a futuro se definiera en el POT', indicó.
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Puso de presente que el POT se constituye en un instrumento 'para la planeación del territorio' de los municipios y distritos, el cual debe 'propender' por la adecuada garantía del acceso de la ciudadanía a servicios públicos, vivienda y vías, entre otros.
'Estos POT son discutidos y aprobados por los concejos municipales y distritales, no por los particulares. El Negocio de Desarrollo Urbano no define el POT de Barranquilla', remarcó.
Indicó que el principal propósito es aportar al progreso a través de un desarrollo urbano inclusivo. En ese sentido, resaltó que 'es posible la coexistencia armoniosa entre las industrias y la vivienda digna. La compañía mantiene sus puertas abiertas para encontrar alternativas en pro de la convivencia de ambos usos'.
Asimismo, destacó que desde hace 40 años han habilitado 840 hectáreas con proyectos de urbanismo en Barranquilla, en las cuales actualmente habitan cerca de 70 mil familias.
