Las claves para comprar vivienda sobre planos sin caer en riesgos

Las ‘casas en el aire’ se han convertido en una problemática para miles de familias que se esfuerzan diariamente para adquirir su propio hogar. No es un fenómeno nuevo, pero, evidentemente, se ha agravado en las últimas décadas.

Los casos de los conjuntos residenciales Torres del Cielo, Giocco y Sankara –ubicados en Barranquilla y Puerto Colombia– no son aislados. En todo el país, cientos de familias son defraudadas por constructoras y fiduciarias que incumplen con los acuerdos pactados.

De acuerdo con la Superintendencia de Industria y Comercio, entre 2024 y 2025 se han recibido más de 6.000 reclamaciones entre denuncias y demandas relacionadas con proyectos de vivienda nueva, al tiempo que sancionó a 38 constructoras por más de $5.777 millones por afectaciones a consumidores.

Asimismo, la Superintendencia Financiera de Colombia ha impuesto 45 condenas a 11 fiduciarias entre 2025 y lo que va de 2026 por haberse acreditado un incumplimiento al contrato de fiducia.

Las estafas en proyectos inmobiliarios sobre planos cada vez son más comunes en el sector, porque en el país se estaría vendiendo expectativa antes que certeza. Así lo afirmó a esta casa editorial Silvia Padilla, presidenta de la Lonja de Propiedad Horizontal del Atlántico.

“El problema no es la vivienda sobre planos; el problema es la comercialización temprana de proyectos sin garantías suficientes y sin información transparente”, expresó Padilla en diálogo con EL HERALDO.

En medio de esta radiografía sobre los proyectos inmobiliarios, se ha encontrado que estos salen al mercado con preventas agresivas, promesas comerciales atractivas, uso de fiducias como herramientas de confianza y publicidad emocional, pero al comprador no le informa si el proyecto tiene cierre financiero real, un punto de equilibrio alcanzado, licencias en firme, respaldo patrimonial suficiente o mecanismos efectivos de restitución.

Esto refleja lo sucedido con los compradores de los complejos de vivienda de la constructora AVI Strategic. Muchas familias le expresaron a este medio que se sintieron atraídas por todas las amenidades que les ofrecieron y se confiaron con los aspectos financieros y técnicos del proyecto.

“Cuando un proyecto se cae, no se afecta solo una inversión; se afecta el ahorro de toda una familia, se afecta el subsidio, se afecta el crédito, se afecta la estabilidad emocional y patrimonial del comprador”, explicó Padilla.

De acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el país sí cuenta con una serie de normas y entidades que respaldan a los compradores de vivienda.

El gremio puso de presente que existen desde códigos civiles hasta actos legislativos como la Ley 400 de 1997 (sismorresistente), la Ley 388 de 1997, el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011), la Ley 1537 de 2012 y la Ley 1796 de 2016 (Vivienda Segura), junto con sus reglamentaciones.

A eso se suman las circulares de la Superintendencia Financiera, lo que en conjunto cubre todo el proceso: desde la construcción, pasando por la entrega y la posventa, hasta las garantías en el tiempo, tanto en aspectos estructurales como en acabados.

De igual forma, el ordenamiento jurídico prevé diferentes instancias, tales como los municipios y distritos, quienes —por expresa disposición de la Constitución— tienen la función de ejercer la inspección, vigilancia y control sobre las actividades de enajenación de inmuebles destinados a vivienda.

También se cuenta con la Superintendencia de Industria y Comercio, que tiene tanto funciones administrativas como jurisdiccionales para proteger a los compradores contra publicidad engañosa, productos defectuosos, cláusulas abusivas, efectividad de las garantías, así como la Superintendencia Financiera frente a la relación de consumo financiero, y los jueces de la república ante quienes se pueden interponer acciones de tutela, acciones civiles, acciones populares y de grupo.

“Los diferentes actores que intervienen en el proceso de adquisición de una vivienda tienen el deber legal de brindar información clara, veraz, suficiente y oportuna a los interesados para que de manera informada y consciente tomen las decisiones que mejor se adecuen a sus necesidades y capacidad”, expresó el gremio a EL HERALDO.

Camacol recalcó que su rol es promover buenas prácticas, impulsar la transparencia y fomentar que los afiliados cumplan con lo anteriormente mencionado.

Tal como se evidenció, en Colombia sí existen normas que respaldan a los compradores. Sin embargo, expertos advirtieron que se necesitan más controles.

Diego Velandia, director del Observatorio de Vivienda de la Universidad de Los Andes, aseguró que hace falta mayor regulación en ciertos escenarios y más información para los compradores.

El experto precisó que los futuros propietarios deberían tener información clara antes de comprar, como quién es el constructor, su trayectoria, verificar si tiene músculo financiero y si hay una fiducia debidamente constituida.

“El problema surge cuando alguien entra en un negocio sin verificar estas garantías; ahí hay un componente de desconocimiento que aumenta el riesgo”, cuestionó.

Pero la falla no es solo del comprador, puesto que los entes también deben ejercer control. El especialista en vivienda propuso que debería existir un seguimiento más sistemático mediante tecnologías de información.

“Actualmente no existe una base de datos precisa de los proyectos que están en venta. Hay espacios que hacen seguimiento al sector en términos de ventas, pero no de control”, recalcó el experto.

Manifestó que puede que el camino más eficiente para reducir el daño social sea establecer bases mínimas de verificación pública y, sobre todo, formación al comprador. Es decir, capacitar más al ciudadano para que sepa qué revisar antes de comprar sobre planos.

A su turno, Guillermo Ávila, curador urbano 1 de Barranquilla, mencionó que el primer paso para proteger a las familias debe ser un control más fuerte por parte de las administraciones locales con respecto a los permisos de venta o enajenación, los cuales son otorgados por las mismas.

“Dado que si los municipios y distritos controlan con mayor rigor a desarrolladores y constructores antes de que los proyectos salgan al mercado y durante su ejecución temprana, es posible que se puedan detectar a tiempo riesgos en proyectos que puedan quedar inconclusos”, argumentó. Y agregó que, a nivel nacional, también es importante reforzar la supervisión de los encargos fiduciarios a través de reglamentaciones.

Dennys Esther Valverde, curadora urbana No. 1 del municipio de Puerto Colombia, coincidió con Ávila en que los controles urbanos son necesarios para proteger los recursos del comprador.

Asimismo, anotó que debe existir una coordinación entre las autoridades, tales como las oficinas de planeación, curadores urbanos, inspecciones y entidades de control, para garantizar un desarrollo urbano ordenado y seguro.

Los curadores precisaron que las normas sobre licencias urbanísticas sí regulan cuánto tiempo dura una licencia, cómo se prorroga, cómo se modifica y en qué casos pierde validez, pero no crean una figura de “retiro” de la licencia solo porque la obra haya quedado inconclusa.

En caso de que el proyecto no se ejecute dentro de los plazos establecidos o no se respeten las condiciones de la licencia, las sanciones las impondrán las autoridades competentes.

Desde la Lonja de Propiedad Horizontal del Atlántico indicaron que nadie debería comprar vivienda sobre planos sin hacer una auditoría mínima en materia documental.

El comprador deberá revisar el certificado de tradición y libertad del lote, es decir, quién es el propietario; si hay hipotecas, embargos, afectaciones, patrimonio de familia o limitaciones urbanísticas.

Además, se recomendó que se observe con lupa la licencia urbanística y de construcción: pedir el número, la fecha, vigencia y modalidad.

Rectifique qué documento está firmando, puesto que muchos compradores firman una reserva, separación, encargo fiduciario, adhesión o vinculación, pero no una compraventa.

También debe exigir claridad sobre el plazo de devolución, rendimientos, penalidades y si la devolución depende de terceros.

Por otra parte, se debe verificar el historial del constructor a través de la Cámara de Comercio, así como sus proyectos entregados, sanciones, litigios, quejas ante la SIC y la reputación real: “No se quede con la que le expresan en la sala de ventas”.

Finalmente, la Lonja aconsejó realizar una revisión jurídica previa con un abogado.

“No compre solo con la emoción; compre con documentos, con verificación y con asesoría”, puntualizó.