Listo piloto para la renta vitalicia inmobiliaria
La aseguradora Positiva prevé que este producto se aplique a unas 4 mil personas. Se ofrecerá a personas mayores de 65 años, ya sea que estén o no pensionadas.
Ser propietario de una vivienda puede asegurarle una renta de por vida con la que mejore sus ingresos o contar con recursos permanentes adicionales. Esto es posible a través de la figura de la renta vitalicia inmobiliaria o hipoteca inversa.
Esta figura, que por primera vez se aplicará en Colombia, permite que con la transferencia de un bien inmueble (vivienda) a título de pago el propietario pueda acceder a una renta mensual vitalicia y mantener el uso y goce del inmueble hasta su fallecimiento.
De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, con la contratación de este producto, el hogar podrá recibir un ingreso adicional representado en una renta periódica pagadera en forma vitalicia a cambio del pago del precio de una prima a la aseguradora.
La compañía aseguradora pública Positiva avanza en la implementación de este modelo y de acuerdo con su presidente, Francisco Salazar Gómez, se espera que en los próximos meses se habilite.
“Este es un producto nuevo en el mercado y equivale a lo que en derecho comparado se conoce como hipoteca inversa. Fuimos los primeros en presentar una solicitud a la Superintendencia Financiera para que nos autorice y estamos esperando que en dos meses estemos activando el producto”, dijo Salazar en entrevista con EL HERALDO.
Destacó que lo novedoso de este producto es que puede beneficiar a la población de adultos mayores. En el caso de Positiva se apunta a las personas mayores de 65 años que sean beneficiarios ellos o sus cónyuges, sin importar si cuentan o no con pensión por vejez.
Este producto introduce a las aseguradoras en el campo inmobiliario, por lo que Positiva hizo una alianza con la Central de Inversiones (Cisa), que será la entidad que adquiere la transferencia del dominio (nuda propiedad) del inmueble, aclarando que el beneficiario mantiene el usufructo del mismo, ya sea para vivienda o arriendo.
El valor que recibirá el beneficiario depende de un avalúo que se realizará y que incluye descuentos de los estimativos del pago de impuestos y otros costos. “Esto le da un valor a la propiedad y con base en este valor Cisa le transfiere a Positiva unos recursos para la renta vitalicia”, agregó Salazar.
Para la renta se calcula el estimativo de sobrevivencia de la persona y el consumo del patrimonio en este escenario, al momento del fallecimiento desaparece el derecho al usufructo y se consolida la propiedad en Cisa, que procederá a comercializarla.
Cisa dispuso de $10 mil millones de capital para realizar estas operaciones y se calcula que el mercado objetivo es de unas 4 mil personas, las que podrían acceder a esta figura.
“La única compañía que ha asumido este aseguramiento es Positiva, nosotros como aseguradora pública tenemos que contribuir al máximo bienestar de los colombianos y en especial de quienes lo alcanzan a aplicar a una pensión por vejez”, aseguró el presidente de Positiva.
Igualmente aplica para quienes no pueden alcanzar a una pensión o buscan aumentar las condiciones de pensión y ya sean propietarios de una o varias viviendas. “Podrán vender el inmueble, tendrán una renta mensual y mantendrán el usufructo”.
Durante el tiempo del usufructo solo tendrá que asumir lo correspondiente al pago de servicios públicos y cuotas de administración.
El perfil de quienes tomen este producto es uno de los temas en estudio, pues inicialmente Positiva apunta a personas de 65 años o más, sin herederos forzosos y se enfoca en estratos altos.
Salazar aclara que la renta vitalicia cuenta con un periodo de retracto de un año, en el que la persona puede retractarse y exigir las devoluciones. Además, es el propietario el que determina quiénes serán sus beneficiarios.
“La compañía de seguros tiene una obligación impuesta en la reglamentación y es que debe estudiar las condiciones socioeconómicas de la persona y el patrimonio que le ofrece. Además, debe hacer un asesoramiento para definir si le conviene o no”, sostuvo el ejecutivo.
El Minvivienda destacó el trabajo que se ha venido adelantando con el fin de iniciar las operaciones piloto este año, las cuales requieren la realización de una serie de pasos y el cumplimiento de requisitos previos por parte de las compañías aseguradoras, que permitan ajustar el portafolio y crear el canal operativo para dar cumplimiento a las exigencias contenidas en el Decreto 1398 del 2020 y a la Circular Externa 036 del mismo año, las cuales reglamentan este producto.
“Es indispensable puntualizar que la renta vitalicia inmobiliaria constituye un producto de naturaleza privada, que se rige por la autonomía de la voluntad de las partes intervinientes (compañías aseguradoras de vida y ciudadanos interesados), por lo cual no constituye una política pública o un programa social ejecutado por el Estado”, aclaró el Ministerio.
El Minvivienda señala que este producto tiene potencial en el mercado colombiano, ya que se observa un fenómeno de envejecimiento de la población en América Latina, que ha generado una transición demográfica profunda. Este fenómeno no le es ajeno al país, en donde se espera que el peso relativo de las personas mayores dentro de la población total del país aumente de manera sustancial pasando de 9,1 % en la actualidad a niveles de 12,6 % en 2030 (DANE-CNPV, 2018).
A esto se suma que la Cepal también ha identificado la disminución de la tasa de crecimiento de la población. En Colombia, por ejemplo, la tasa de fecundidad pasó de 2,35 en 2005 a 1,95 en 2018.
La realidad colombiana combina bajos niveles de pensión y altos niveles de propiedad en la población mayor. Existen 2,5 millones de hogares con jefe de hogar mayor a 65 años y de estos solo el 38 % tiene una pensión, mientras que el 65 % son propietarios de vivienda.
Es más, de los 1,7 millones de hogares propietarios mayores de 65 años, solo el 43 % de los hogares reportan tener un ingreso mensual proveniente de la pensión. Esto implica que 955 mil hogares son dueños de una vivienda, pero no tienen una fuente de ingreso mensual estable (DANE-GEIH, 2020).
“Para ellos, instrumentos innovadores como la renta vitalicia inmobiliaria podrían significar una fuente de ingresos adicional que permitirá mejorar su calidad de vida”, indica el Minvivienda.
