Para arrendar una casa o apartamento en Colombia los involucrados deben realizar un contrato para legalizar el uso del inmueble; sin embargo, en muchos casos los arrendatarios no cumplen con los tiempos o normas estipulas, por lo cual se les debe solicitar que desalojen la propiedad.
Pero qué sucede cuando el arrendatario no quiere dejar el inmueble al ser requerido. Para esto, en Colombia rige la Ley 820 de 2003 en el que se establecen los criterios para regular los contratos de arrendamiento de un inmueble urbano.
En el artículo 8 de dicha ley se establecen los causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato:
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- La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
- La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
- El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
- La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
- La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
- La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
- El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
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Pero si en el caso de que el contrato haya terminado y el arrendatario no quiere entregar el inmueble de manera voluntaria, el arrendador deberá iniciar el proceso judicial de restitución de inmueble arrendado ante las autoridades.
Para es importante determinar el causal de la terminación del contrato, este acaso aplicaría la causal de terminación natural por vencimiento del término pactado.
Además es fundamental demostrar que se otorgó el preaviso correspondiente con una antelación mínima de tres meses.
Vale destacar que la Ley 820 de 2003 establece que el preaviso debe realizarse por escrito y a través de servicio postal autorizado.
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En caso que el arrendador haya omitido este requisito formal o lo realizó de manera inadecuada, la Ley presume que el contrato se prorroga automáticamente bajo las mismas condiciones.
En estos casos, el arrendador debe iniciar un proceso de restitución del inmueble, como lo señala el artículo 384 del Código General del Proceso.
Para llevar a cabo el procedimiento ante la Ley es necesario contar algunas pruebas para demostrar la relación contractual.
- Prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario.
- Confesión del arrendatario realizada en interrogatorio de parte extraprocesal.
- Prueba testimonial, incluso de carácter sumario.
