Los ministerios de Trabajo y de Vivienda, Ciudad y Territorio aclararon que el valor de las cuotas de administración en edificios y conjuntos residenciales bajo el régimen de propiedad horizontal no debe ajustarse automáticamente con base en el incremento del salario mínimo ni en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Asimismo, la decisión surge tras las inquietudes de propietarios y administradores luego del aumento del salario mínimo para 2026 y de reportes sobre posibles incrementos elevados en algunos copropietarios.
La medida quedó consignada en la Circular Externa 0028, dirigida a administradores, copropietarios y residentes. En el documento, ambas carteras recordaron que el valor de las cuotas de administración debe ser definido únicamente por la Asamblea General de Copropietarios, tal como lo establece la Ley 675 de 2001.
Además, de acuerdo con el documento, cualquier cambio en el monto de estas cuotas debe sustentarse en el presupuesto anual aprobado por la asamblea, y no en factores externos como el aumento del salario mínimo o el comportamiento de la inflación.
La asamblea fija el valor de las cuotas
En el documento, los ministerios reiteran que la legislación vigente determina quién tiene la facultad de establecer el valor de las cuotas de administración dentro de una copropiedad.
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“Conforme al régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley 675 de 2001, la determinación del valor de las cuotas de administración y sus incrementos es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios”, manifiestan las entidades en el documento.
Asimismo, se recuerda que el artículo 38 de esa ley dispone que la asamblea debe aprobar cada año el presupuesto de ingresos y gastos del edificio o conjunto residencial. A partir de ese cálculo se define el monto de las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben asumir los propietarios.
También, esto implica que el valor de la cuota de administración no puede incrementarse de manera automática por decisiones externas ni por cambios en indicadores económicos.
“En consecuencia, el incremento de la cuota de administración no se encuentra legalmente atado al aumento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente o al Índice de Precios al Consumidor”, indica la circular.
Por otro lado, la normativa también señala que, si el reglamento interno de propiedad horizontal contempla una fórmula específica para calcular el aumento de la cuota, esta puede aplicarse. No obstante, dicha fórmula también puede ser modificada por decisión de la asamblea de copropietarios.
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Incrementos deben justificarse en el presupuesto
Las carteras indicaron que cualquier ajuste en las cuotas debe estar respaldado por el presupuesto aprobado para el funcionamiento del conjunto o edificio.
Asimismo, en ese presupuesto se incluyen los gastos asociados a la operación de la copropiedad, entre ellos mantenimiento, seguridad, servicios de áreas comunes, administración y otras obligaciones relacionadas con el inmueble.
Por ello, el aumento de las cuotas debe responder a los costos reales de funcionamiento de cada conjunto residencial y no a la variación general de indicadores económicos.
“Cualquier ajuste en el valor de la cuota de administración deberá estar sustentado en el presupuesto aprobado por la Asamblea General o en lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal”.
El documento también resalta que las copropiedades cuentan con autonomía para administrar sus recursos, siempre dentro del marco establecido por la Ley 675 de 2001.
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En ese sentido, los ministerios invitaron a administradores y propietarios a revisar detalladamente los presupuestos de cada conjunto y a promover asambleas informadas al momento de discutir posibles cambios en las cuotas.
El objetivo es que las decisiones relacionadas con el manejo de los recursos en las copropiedades se adopten con criterios técnicos y a partir del análisis del presupuesto anual.
Finalmente, según el documento las determinaciones que se tomen en estos espacios deben garantizar transparencia, proporcionalidad y sostenibilidad financiera en la administración de los conjuntos residenciales, al tiempo que protegen los intereses de los residentes y propietarios.
