Las capturas de 16 funcionarios de la empresa Global Brokers, entre directivos y empleados en Barranquilla y Valledupar, dejó al descubierto una nueva modalidad de estafa en el sector inmobiliario, con el falso ofrecimiento de la venta de casas en remate, que afectó a más de 370 personas en el Atlántico. Las estafas superan los 15 mil millones de pesos, según cálculos de la Fiscalía.
Las de esta empresa fueron las primeras denuncias que se conocieron en el Atlántico en esta modalidad de estafa, que fue descubierta en 2011, pero por la que solo este año se materializaron las primeras capturas. Los implicados se encuentran a las puertas de enfrentar un juicio oral, cuya audiencia de acusación quedó programada para llevarse a cabo los primeros días de enero.
EL HERALDO ha revelado otros casos en los que más personas aseguran haber sido víctimas de estafas por parte de otras empresas que operaron con la misma modalidad de Global Brokers. Este medio conoció que debido al incremento de denuncias en la Fiscalía por estafas mediante el ofrecimiento de la venta de casas en remate, la Dijín destacó a un grupo de investigadores para que apoyen a la unidad de Estructura de Apoyo (EDA) de la Fiscalía en el Atlántico, para indagar a profundidad los nuevos casos denunciados.
Nueva denuncia
A las denuncias contra Global Brokers se suma la de José Eugenio Rodríguez Zapata, un mecánico de aviación que asegura haber sido estafado por Víctor Hugo Díaz Amaranto, representante legal de la sociedad Multiservicios Díaz de la Costa, a quien le entregó $145 millones para la compra de una supuesta casa en remate que le ofreció el año pasado.
Rodríguez Zapata dice que se enteró de la venta de casas en remate luego de leer un anuncio en un diario local, en el que la sociedad Multiservicios Díaz de la Costa anunciaba la venta de derechos litigiosos. Al llegar a la oficina de Díaz Amaranto, este le explicó los procesos de los derechos litigiosos que cursaban en el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Barranquilla, entre ellos el de un inmueble ubicado en la carrera 29 con calle 70B, barrio Olaya.
'Le pregunté que si no era de la misma gente de Global Brokers y me dijo que no, que era un tipo serio que se dedicaba a prestar plata, entonces me pidió que que le diera 5 millones de pesos para hacer la conexión con la casa. Me llevó a tres y no me dejó entrar a verlas porque dizque se dañaba el negocio porque eran casas que la gente estaba perdiendo', asegura el afectado.
Tras firmar un contrato de prestación de servicios y girar dos cheques a nombre de Díaz Amaranto, este le dio como plazo máximo seis meses para la entrega del inmueble, el cual se venció y no le cumplió la promesa comercial ni le devolvió los $145 millones.
En una diligencia de conciliación en la Procuraduría, Amaranto reconoció haber recibido dicha cantidad de dinero y también se comprometió a la devolución del mismo, siempre y cuando cesaran los malos comentarios y se retirara la denuncia penal en su contra, sin embargo no cumplió.
'Me envió mensajes en los que me decía que estaba seguro que todo iba a resolverse, pero que cambiara la abogada o la dejara y nos fuéramos a juicio, que me respondía por mi dinero y que después se lo cobraba a quien fuera', recuerda Rodríguez Zapata
'En otro mensaje me dijo que jamás había sido su intención causarme un detrimento a mi trabajo honrado como el de él; que no era ningún bandido y que fue asaltado en su buena fe, que se aprovecharon de él', añade.
Otro caso
Otra persona que asegura fue estafada por Víctor Hugo Díaz Amaranto es Hugo Benavides Sierra. Según él, en febrero de 2014 le entregó $45 millones por una vivienda en remate que le ofreció y cuyo plazo máximo de entrega eran seis meses, como le aseguró también a José Eugenio Rodríguez.
Afirma Benavides que cuando se estaban venciendo los seis meses de plazo, recibió una llamada de Díaz que le dijo que todavía faltaba cancelar la valorización 2, por lo que le pidió un millón 800 mil pesos adicionales, los cuales le entregó y después 'empezó una serie de dilataciones, evasivas, que ya casi se la entregamos, que no falta mucho'.
'Ya cuando vemos que la situación está pasando de castaño a oscuro, decidimos ir a la oficina de Instrumentos Púbicos y solicitamos el certificado de tradición y libertad de la casa, y nos dimos cuenta que no tenía ninguna clase de afectación, fuimos entonces donde Víctor Hugo Díaz a preguntarle por qué nos sacaba unas excusas, pero nos dijo que confiáramos porque él era una persona seria al igual que su empresa, pero a la fecha no tenemos casa y tampoco nos ha devuelto el dinero'.
Al igual que Eugenio Rodríguez, Benavides dice que Díaz Amaranto lo citó en el cuarto piso del edificio donde funcionaba la sede de la antigua Alcaldía, donde se notificó de la adjudicación ante un supuesto inspector, pero asegura que todo fue 'otro engaño'.
Se defiende
Ante las denuncias de las dos personas que aseguran fueron estafadas por él, Víctor Hugo Díaz Amaranto reconoce que sí recibió las cantidades de dinero que dicen los afectados, pero que fue asaltado en su buena fe.
'Desafortunadamente unos funcionarios de la empresa Global Brokers, que son unos estafadores, bandidos y criminales llegaron a mi oficina a proponerme unos inmuebles en remate, y yo confiando porque vi la estructura de esa empresa, les creí. Desafortunadamente yo firmé los contratos, el modelo me lo dio Global Brokers, reconozco que por cada persona que les consiguiera, ellos me daban cinco millones de pesos. En total fueron 11 personas las que me entregaron dinero, fueron más de 1.000 millones de pesos'.
En la Fiscalía cursan cinco denuncias penales por el delito de estafa contra Díaz Amaranto.
¿Qué es un remate?
Los juzgados subastan públicamente los bienes (casas, apartamentos, lotes, bodegas, automóviles, etc.) de deudores que, después de un proceso judicial, no cancelaron sus obligaciones con instituciones crediticias.
De acuerdo con el juez Maxlinder Pichón, especialista en derecho penal y civil, inicialmente se presenta el proceso ante el juzgado en que el demandante solicita que se secuestre y embargue la propiedad del demandado. Si se llega a la sentencia a favor del demandante porque el demandado no pudo demostrar que pagó la deuda, se ordena el remate.
Ese embargo y secuestro, si es un inmueble, queda registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos, en la hoja de vida del predio. Por eso, recomienda el juez, antes de comprar un inmueble en remate se debe ir a Instrumentos Públicos y solicitar la hoja de vida, mirar en qué estado se encuentra, a quién pertenece y si está embargado.
'El remate se ordena por el 70 por ciento del avalúo del inmueble, en este caso el avalúo legal es el avalúo catastral más el 50 por ciento del avalúo catastral, de ahí se saca el avalúo del inmueble, en caso que las partes concuerden en otro tipo de avalúo. Hecho ese avalúo y la liquidación del proceso, se sabe la cuantía de lo que vale ese crédito en la liquidación del proceso. Al remate del inmueble se le da publicidad a través de los medios escritos y hablados para que todo el que tenga derecho lo haga valer, la publicidad la ordena el juzgado', afirma Pichón.
En los remates pueden participar tanto personas jurídicas como naturales. Estas deben ir al juzgado que lleva el proceso y solicitar un oficio en el que se les permita consignar el 40 por ciento del avalúo del remate para poder participar en la diligencia. Ese 40 por ciento debe ser consignado en el Banco Agrario, donde le entregan al interesado un título judicial, el cual debe ser presentado en el juzgado para que quede acreditado y participe.
'La subasta se realiza en sobres cerrados en los que los postulantes ofrecen una determinada cantidad de dinero por un inmueble y la más alta es la que gana. Si el inmueble está rematado por 70 millones de pesos y el crédito es por 50 millones de pesos, el excedente se le entrega al demandado, al que era propietario del inmueble rematado, y los que pierden el remate se les devuelve su dinero. El juzgado da otro oficio para que el Banco Agrario les devuelva el dinero que habían consignado', explica el juez.
Para que al ganador del remate le sea adjudicado el inmueble, tiene que cancelar el porcentaje restante y cancelar los impuestos en la Gobernación, que es el valor por la venta del inmueble. Posteriormente se notifica a la Dian a efectos de establecer que el inmueble no haga parte de una masa hereditaria que tenga alguna deuda, para que tampoco se vulnere el derecho que tiene la entidad de recoger los impuestos de dicho inmueble.
Para la adjudicación se establece también que se puede efectuar por la voluntad de la persona que tiene el predio o si en caso de que esta no quiera salir, se establece lo que se denomina lanzamiento.
Finalmente se emite un acto en el que se da la adjudicación del inmueble a la persona que ganó el remate. Esa providencia judicial se registra en Instrumentos Públicos bajo el concepto ‘modo de adquisición: remate’, para que le sea entregado saneado.
Los engaños
'Los avivatos o estafadores tienen personas que se encargan de mirar los edictos que salen publicados en los periódicos y en las emisoras de inmuebles que están para remates. Toda la estafa la basan en información cierta'.
Así se refiere el abogado penalista y civilista Jorge Imitola Silva sobre quienes mediante engaños estafan a personas incautas con la promesa de venderles un inmueble en remate.
Los estafadores hacen ver a sus víctimas que van a comprar los derechos litigiosos al acreedor para que entren al remate del inmueble. En algunas ocasiones les muestran a sus víctimas los oficios de inscripción que entregan los juzgados, los cuales deben llevar al Banco Agrario y cancelar el 40 por ciento del avalúo del remate, luego lo entregan al juzgado y allí les devuelven un título valor con el que están facultados para participar en los remates.
'Pero esto no lo hacen. Lo que hacen es que les muestran únicamente el oficio para la inscripción en el remate, y si no pagan el 40 por ciento en el banco no pueden participar en la diligencia, por eso cuando llega la fecha del remate no se presentan porque no pagaron', explica el abogado Imitola.
En otras ocasiones solamente les muestran a sus víctimas el certificado de tradición y libertad de dicho inmueble que efectivamente tiene una afectación, pero el solo documento no es garantía de que los estafadores tengan poder sobre el inmueble.
Sobre el particular el juez Pichón afirma que los estafadores en este tipo de negocios embaucan a dos tipos de víctimas. 'A las de escasos recursos e ignorantes de la ley que con el ánimo de tener su casa, entregan los dineros sin percatarse que eso tiene un procedimiento, y a las que llamamos avarientos o charúas, gente que tiene dinero y no contratan abogados para que los asesoren sobre el ofrecimiento que les están haciendo'.
Advertencia
En la calle 39 con carrera 21 del barrio San José hay dos letreros en una casa que dicen: 'esta casa no está en remate ni se vende, ojo, no se deje estafar. Esta casa es de Dios'.
Los propietarios del inmueble, que prefirieron la reserva de sus nombres, aclararon que no fueron víctimas de estafa, pero tuvieron un inconveniente con una entidad bancaria.
'Hicimos un crédito hipotecario, pero llegó un momento en que las cuotas se nos volvieron impagables y el banco nos inició un proceso ejecutivo hipotecario, el cual gracias a Dios pudimos resolver', dijo el propietario. Sin embargo, aseguró que como el proceso llegó a un juzgado civil, hubo personas que se enteraron del mismo y quisieron sacar provecho.
'La casa apareció en varios edictos que iba a ser rematada y mucha gente llamaba y hasta venían aquí preguntando, pero les decíamos que no se dejaran engañar porque la casa no tenía ningún problema, por eso decidimos colocar el aviso para evitar que engañen a la gente', concluyeron.
Otras empresas
Jair Campo De Aguas, representante legal de Inmobiliaria y Asesorías del Caribe S.A.S. (Inasca), y Piere Lugi Magagna Freja, representante legal de Inverfira, también fueron denunciados por varias personas que los acusan de haberlas estafado mediante la misma modalidad.
Contra Campo De Aguas existen tres denuncias en la Fiscalía por el delito de estafa y otra por abuso de confianza. En contra de Magagna hay radicadas nueve denuncias por los delitos de estafa en menor y mayor cuantía, captación masiva y habitual de dineros, y amenazas.
EL HERALDO ha intentado contactar por teléfono varias veces a Campo, mas no ha sido posible. Previo a la publicación de este informe, también trató de comunicarse con Magagna, pero tampoco se pudo.
Los afectados piden a la Fiscalía acciones cuanto antes.
Recomendaciones de especialistas para evitar caer en las trampas de los estafadores
Asesorarse de un abogado. Contratar los servicios de un abogado que se dedique al tema del derecho civil, preferiblemente si es experto en temas de remates.
Visitar el lugar. Hay que analizar si el tiempo que falta para el remate es suficiente para corroborar toda la información sobre el inmueble. No es cierto que esté prohibido mirar el de interior una casa o de un apartamento, es cuestión de contactar al secuestre, quien es el encargado de administrar el inmueble.
Conocer lo que va a comprar. Un juez es el encargado de fijar el precio del inmueble, que por lo general utiliza como referencia el avalúo catastral. Según el artículo 52 de la ley 794 de 2003, al valor catastral se le incrementa un 50 % para calcular el precio. Sin embargo, el precio inicial de la subasta es inferior entre un 40 % y 70 % del precio catastral.
Revisar el pasado de la propiedad. Hay que verificar que no existan demandas adicionales por otro tipo de deudas. En este caso, se puede pedir ante el juzgado la carpeta que contiene todos los documentos del bien.
Cerciorarse de que no haya deudas adicionales. Habitualmente el propietario moroso también incumplió sus obligaciones con las empresas de servicios públicos o con la administración del edificio.
Consigne en el Banco Agrario. En caso que haya decidido participar en la puja, usted deberá comprar un título de depósito judicial. Este valor corresponde al 40 % del total del avalúo indicado por el juez.
Puntualidad en la cita. El día fijado la diligencia hay que presentarse con el título judicial, la cédula de ciudadanía o un amplio poder autenticado en notaría. El juzgado fija un período de gracia de dos horas para que se presenten los interesados con la oferta. Al final del plazo, se inicia el proceso de subasta y el comisionado lee en voz alta las ofertas presentadas. Al mejor postor le adjudican la propiedad y se cierra la subasta.
Terminar de pagar. El juzgado le da un plazo máximo de tres días para consignar en efectivo (los juzgados no reciben cheques) el resto del valor total del inmueble rematado.
