El sector de la construcción en el Atlántico buscará en el 2024 ponerle freno a la dinámica de desaceleración en las ventas de vivienda, en especial las de interés social.
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Las ventas en el 2023 cerraron con un total de 10.470 unidades vendidas, 14.515 viviendas menos frente a las 24.985 del 2022. El año pasado la caída en los diferentes segmentos fue así: 6.042 unidades VIS (vivienda de interés social), 1.760 VIP (vivienda de interés prioritario) y 2.668 no VIS, lo que generó una desaceleración del 59,2 % en el Atlántico, según cifras de Camacol (ver gráfico).
Las cifras de Atlántico están por encima de lo que ocurrió en todo el país, que alcanzó un desplome en las ventas de 44,9 %, jalonada por el segmento de vivienda de interés social (VIS), que registró una caída del 49,7 %. En total se vendieron 106.554 viviendas menos frente al 2022.
Entre dos causas que expone el gremio para la disminución en las ventas están los inicios de obra de nuevos proyectos, que tiene sus consecuencias en menores niveles de obra y anticipan posibles efectos en el empleo y el producto interno bruto; y los desistimientos de compra de clientes. En Colombia, 'cerca de 38 mil hogares en el país echaron para atrás sus negociaciones para comprar', dijo Guillermo Herrera, presidente de Camacol.
En el Atlántico 4.191 solicitudes fueron presentadas por potenciales compradores que desistieron en el proceso de adquirir una vivienda. 'Esto debido en gran medida a las especulaciones sobre la continuidad y accesibilidad del programa Mi Casa Ya en marzo de 2023 y lo que también generó que algunos cierres financieros de unidades de vivienda separadas no culminaron con éxito', indicó el departamento de investigación de Coordenada Urbana Atlántico.
José Santos comenzó la gestión, cumplió requisitos, gestionó dos veces el subsidio de mi Casa Ya de 30 millones de pesos debido al cambio y exigencia del Ministerio de Vivienda; fue aprobado un crédito de $65 millones en un banco y el compromiso de pago de la cuota inicial por $8 millones de un apartamento de un proyecto en Soledad, en la vía a Granabastos. Santos había elegido en plano el apartamento en el segundo piso en una de las torres. 'Recuerdo que me aseguraron que me iban a entregar el apartamento en noviembre de 2023'.
En diciembre del año pasado volvió y la respuesta de la constructora fue que el apartamento sería entregado en el 2026. Escuchó que una de las razones del atraso había sido por el alza de los precios de los insumos y materiales de construcción, dólar alto, ventas lentas en el año, un año muy crítico y los cambios del gobierno del presidente Gustavo Petro.
Santos respondió que ya no iba a continuar con la gestión que debía culminar con el pago de las escrituras. Hoy está esperando que en febrero le devuelvan 8 millones de pesos que están en una fiducia.
La inflación que alcanzó a estar en un techo anual de 13,24 % en marzo del 2023 y en 9,28 % en diciembre pasado llevó a la política monetaria del Banco de la República, en una tendencia global, de endurecimiento a bajar las tasas de interés. Los tipos máximo estuvieron en 13,25 % en junio del año pasado y solo bajaron en diciembre a 13 %
La analista de crédito, Alicia Herrera cuenta que el año pasado fue muy duro en negociaciones y en particular los que dependían de los créditos que estaban atados a la venta de las constructoras. 'Para los desistimientos y la aprobación de créditos, las altas tasas de interés fueron referencias; la gente se frenó para comprar. La incertidumbre de Mi Casa Ya, los subsidios que iban a salir en el segundo semestre y las constructoras contaron con eso. Cuando separas el inmueble, la venta se cierra cuando se entregan y se firman las escrituras y se factura. De eso depende el subsidio y si todo se retrasa tiene un efecto'.
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Asignaciones, determinantes
El Atlántico y Valle han sido los departamentos que más 'Mi Casa Ya' han consumido, subraya Javier Cadena Castro, director Nacional Vivienda y Constructor de BBVA Colombia. 'Ya que la presencia de cajas de compensación no es tan relevante, así que la política de vivienda ha sido especialmente determinante de la evolución de las ventas. Esa sensibilidad ha hecho que los constructores desistan proyectos o se replanteen para no tener riesgo de no contar con el subsidio al momento de entrega de la vivienda'.
Sofía Guarnizo y su esposo aseguran desde Bogotá, donde viven arrendados, que en el 2021 expresaron su interés de comprar su primer apartamento y a una constructora en Barranquilla, donde consideran que es la mejor ciudad para que sus dos hijos crezcan. Separaron una vivienda VIS que costaba $93 millones pagando a cargo de fiducia y con cuotas de $400 mil hasta agosto del año pasado cuando consignaron $3 millones 400 mil. La constructora en ese mes les explicó que por el incremento del alza de los materiales decidieron frenar el proyecto. 'Dos opciones me dieron: desistir o pasarme a otro proyecto. Elegí hacer el esfuerzo de pasarme y con un apartamento de más área'.
El nuevo apartamento estaba avaluado en 128 millones 300 mil pesos y había gestionado un crédito bancario por $65 millones. 'Me aumentó la cuota a un millón de pesos que con la ayuda de familiares pagamos hasta que perdí mi empleo, cambió el puntaje asignado por el Sisbén por el Gobierno y no me alcanzó para acceder al subsidio de Mi Casa Ya por $31 millones 800 mil'.
Sofía cuenta que le advirtieron que no respondería a las obligaciones de pagar la cuota. 'El 19 de junio del año pasado desistí de adquirir el apartamento y no firmé el compromiso de compra'.
Hoy Guarnizo tiene un litigio con la constructora a la que ha llevado a despacho de jueces, con acciones de tutelas, para que le desembolsen $20.125.700 que consignó para separar el apartamento.
Los ajustes a la asignación de los subsidios ha sido determinante en lo que tiene que ver con el cierre financiero de comprador y constructor en vivienda VIS y VIP, explica Javier Cadena Castro. Cuando se lleva a cabo el negocio con el comprador VIS/VIP debe estar claro su cierre financiero, que es una fuente de pago del inmueble y que debe estar verificada desde el principio para poder contar con el plazo de consignación de la cuota inicial.
'Significa entonces contar con el subsidio, con el aporte a la cuota inicial durante el periodo de ventas y construcción y poder acceder al crédito final que termina de pagar el inmueble. Para esto es necesario preasignar el subsidio, porque de lo contrario no hay certeza para el comprador de que va a contar con ese dinero y para el constructor que no va a poder disponer al final de esos recursos para pagar su financiación de construcción. Por esta razón las constructoras hoy exigen que la aprobación del crédito sea por la totalidad del monto sin descontar subsidio y que de otorgarse el subsidio quede como menor valor del crédito. Hoy el subsidio se otorga al comprador que no lo necesita para completar el dinero de la compra', agrega Cadena Castro.
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Para salir de los desistimientos, Coordenada Urbana Atlántico indicó que las constructoras se adaptaron y algunas generaron nuevas estrategias, como, por ejemplo, la cuota inicial de 0, donde solo con el aprobado del crédito hipotecario la familia u hogar podía adquirir su vivienda de inmediato. Además se ofreció la extensión en el plazo de pago de la cuota inicial, pasando de 2 a 3 años, estrategias que dieron como resultado repuntes en los últimos meses del 2023, en donde Atlántico se mantuvo en el cuarto lugar con más ventas en el país, lo que hoy por hoy lo destaca como uno de los territorios más seguros para la inversión en finca raíz'.
Los constructores advierten que se deben preparar con mejores proyectos para el ciclo de recuperación que podría llegar en el 2025.
Pedro Otero, que tiene dos proyectos en el mercado de vivienda VIS en Malambo y Soledad, y también desarrolla iniciativas No VIS, explica que este tiene un mercado más interesante en el Atlántico. 'Hubo una disminución, algo típico de los ciclos del mercado de no VIS. Y en el caso de las vivienda VIS, los cambios del programa de Mi Casa Ya pudieron generar incertidumbre para definir qué productos ofrecer al mercado. Algunos contábamos con las reglas anteriores del programa y no se logró hacer cierres financieros'.
Alicia Herrera apunta que las constructoras están sacando pocos proyectos porque la venta se ha ralentizado o se vende menos para la entrega o deciden reubicar a sus potenciales propietarios en otros proyectos. 'Hay propuesta de pagar la cuota inicial en dos años, en el 2025. Esto lo que generará es que se verán menos escrituras. Al bajar las ventas en 2023, el reflejo está en la facturación prevista para el próximo año'.
Pedro Otero dice que la vivienda social es uno de los primeros segmentos que cuando viene el ciclo de recuperación es de los primeros que se adelanta. 'Estamos a la expectativa de que eso ocurra. El cambio del programa Mi Casa Ya está generando una menor oferta de proyectos dentro de las ciudades. Esos topes que se tiene en los territorios no son los mejores, sobre todo cuando no hay donde desarrollarlos. La demanda pierde confianza con el Programa Mi Casa Ya y hay que reconstruir esa confianza. Se debe revisar para que el programa pueda ser lo que es'.
Daniel Páez, de 21 años, con cuatro de experiencia laboral y su mujer embarazada, el año pasado desistió de comprar vivienda en El Manantial, en Soledad. Asegura que una constructora le cambió las condiciones firmadas para el pago de la escritura. 'Esa cantidad no estaba en lo que había firmado al separarlo. Firmé para pagar $2 millones, y después me señalaron que eran cinco millones de pesos. Ya estaba todo definido con el subsidio, mis cesantías y el crédito con el banco. Me dieron plazo para pagarlo, pero ya no podía endeudarme más, y entre las razones que me contó la asesora es que los costos de los materiales subieron'.
El incremento del valor de la vivienda, por subida en el salario mínimo real al que se indexa el VIS, por los costos de construcción y por el precio de la tierra, es el menos posible de ajuste, destaca Luis Cadena Castro. 'Este depende de varios factores que no se pueden controlar y que hace que la oferta y demanda mundial, por ejemplo, sean los que guíen el precio de los materiales'.
