Marcos de puertas rajadas, desniveles en los techos, pisos partidos, humedad, movimientos en el terreno, afectaciones en áreas comunes, cuartos y baños, entre otros, son algunos de los daños que se han presentado en casas aledañas a la construcción del edificio Atlántica Torre Empresarial, en la carrera 53 con calle 80.
Los daños ocasionados, de acuerdo con los dueños de los inmuebles, por la construcción del edificio empresarial han traído serios 'dolores de cabeza'.
La conceptualización y gerencia del edificio, de 21 pisos de altura, es de la empresa Provalor, la construcción está a cargo de Conconcreto y la fiduciaria del edificio es de Alianza Fiduciaria.
La ejecución de la obra no solo afectó estas dos viviendas. Un edificio residencial que está ubicado en la parte trasera del proyecto también tuvo daños en la zona del parqueadero y el tanque de agua subterráneo, el cual se partió. Para este caso la empresa tomó las medidas correctivas y, 'luego de un proceso jurídico, reparó las averías causadas', dijo el vigilante del lugar.
Sin embargo, el caso es 'más complejo' para una de las viviendas cercanas, ya que no colinda con el edificio.
Según Alexandra Espinosa, abogada representante de dos familias afectadas, los daños se han presentado desde que se iniciaron las obras del proyecto, pero en febrero de 2016 hubo un 'incidente mayor', con la caída de una parte de una estructura.
Este hecho llevó, según Espinosa, a que la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público y la Oficina de Prevención y Desastre se presentarán en el lugar.
'Durante cinco días las personas no pudieron ingresar a su casa mientras se hacían acciones de contingencia', afirmó.
A raíz del incidente, los afectados y la jurídica de la empresa constructora llegaron al acuerdo de determinar los daños generados en las dos viviendas contiguas al edificio. La acción se llevó a cabo a través de un peritazgo contratado por la misma constructora.
'Se trajo a Luis Guillermo Aycardi, quien vino, hizo las visitas y se fue, pero la constructora tenía que enviarle una información para completar el trabajo, sin embargo, no recibió la información para hacer el informe final', explicó Espinosa.
Aycardi es ingeniero civil, reconocido en el país por su conocimiento en el diseño estructural.
La abogada representante de los afectados indicó que desde febrero que solicitaron el primer informe hasta junio del mismo año, no 'respondieron nada', por lo que requirieron, en común acuerdo entre las partes, un nuevo estudio a la Sociedad de Ingenieros del Atlántico, cuya dirección encargó a un experto en el tema. La respuesta, de acuerdo con Espinosa, fue positiva, pero nuevamente 'demorada'.
'En diciembre pagaron para hacer el segundo peritazgo y el señor lo hizo. Sin embargo, hasta el día de hoy el ingeniero terminó el informe y lo entregó, pero no nos lo han presentado', explicó.
Al no tener respuesta por parte de la constructora, la abogada representante confirmó que la siguiente medida que tomarán será 'demandar por daños y perjuicios'.
A través de una carta dirigida a EL HERALDO, la constructora Conconcreto explicó que 'desde el 10 de enero de este año la constructora entregó la obra, lo que significa que desde ese día no tenemos presencia en la edificación y no estamos ejecutando actividades. El manejo y uso de una planta eléctrica y de la edificación es responsabilidad del propietario del proyecto'. El documento lo firmó Juan Carlos Cubillos, vicepresidente de Edificaciones de Conconcreto.
Estudio de tránsito
Vecinos también aducen que el mismo edificio podría causar más represamientos en la movilidad del sector.
Ante esto, la Secretaría de Tránsito y Seguridad Vial indicó que en los años 2015 y 2016 se encontró que 'para dicho predio no se presentó estudio de tránsito alguno'.
La dependencia de Movilidad indicó que de acuerdo a lo establecido en los decretos 519 de 2008 y 711 de 201, 'tenían la obligación de presentarlo por el área de construcción y los tipos de servicios ofertados'.
Desde la Secretaría de Tránsito explicaron que en el estudio se debe incluir los análisis de impacto por la operación de 'nuevos centros atractores u generadores de viajes y la formas más adecuada de mitigarlos'.
Asimismo anunció que el Distrito viene desarrollando el 'Plan Vial de la presente administración, dentro del cual se contempla la ampliación a tres carriles del corredor de la carrera 53 entre la calle 80 y calle 98, adecuación de andenes y obras conexas'.
El proyecto, indicó está en etapa de estudios y diseños.
Quién autoriza
La secretaria de Planeación del Distrito, Margarita Zaher, explicó que a través del Plan de Ordenamiento Territorial(POT) se define el lineamiento general que puede tener una construcción.
Este lineamiento urbano, indicó Zaher, es un certificado que resume la norma urbana.
Es decir, por ejemplo, qué tipo de construcción se puede hacer en Barranquilla, cuántos parqueaderos, cómo debe ser el tratamiento de zona de espacio público, línea de bordillo, línea de construcción, zona municipal de antejardín, qué altura se debe cumplir, entre otros.
Esta reglamentación se fijó porque no es posible ejecutar cualquier tipo de construcción en todos los sectores de la capital del Atlántico.
'Hay diferentes zonas de la ciudad donde se pueden alcanzar distintos tipos de alturas para los edificios, todo eso va basado en el modelo de ciudad y eso está definido en el POT', afirmó Zaher.
Sin embargo, aclaró que la función de esta Secretaría es 'manejar la ciudad desde el plano y en el sitio, es decir, en el terreno, pasa a la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público'.
No obstante, el encargado de esta cartera, Henry Cáceres, expresó que los daños que se causen dentro de los inmuebles 'están fuera de la jurisdicción de la autoridad' porque son 'temas civiles'. Por lo tanto, según el secretario, las personas que se vean afectadas por este tipo de obras 'deberán iniciar procesos civiles jurídicos donde les reconozcan esos daños'.
Recordó que desde la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público hacen seguimiento y verificación de la obra. La entidad, dijo, está en la capacidad de suspender obras, pero no por daños dentro de viviendas.
Con Cáceres coincide Lilia Amaya Núñez, curadora urbana de Barranquilla, quien considera 'si una vivienda cercana se daña, se debe comprobar a través de estudios con peritos y por lo tanto, debe responder la empresa constructora'.
Amaya explicó que las construcciones 'solo cubren a los vecinos laterales y de fondo' y si llega a haber terceros afectados, estos 'deberán hacer un estudio especial de suelos y de estructuras para conocer si el asentamiento que hubo fue realmente por culpa de la construcción cercana'.
Recordó, además, que la función de la curaduría es 'hacer cumplir la norma, pero la ley no nos da facultad para visitar las construcciones'. Es decir, que se encargan de revisar el proyecto y hacer 'cumplir la norma del Plan de Ordenamiento Territorial'.
Paso a paso
La secretaria de Planeación Distrital, Margarita Zaher, recordó el proceso que deben seguir las personas que buscan ejecutar una construcción.
Lo primero que deberá hacer será consultar la plataforma de planeación y obtener el certificado de alineamiento, que da las bases para desarrollar un proyecto, una vez tenga los papeles y el visto bueno de la Secretaría de Planeación deberá ir a la curaduría a presentar el proyecto y solicitar la licencia, la cual podrá ser entregada en un plazo legal entre los 35 y 45 días siguientes.
Una vez aprobada y ejecutoriada la licencia, la curaduría de Barranquilla deberá notificar a la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público, que se encargará de hacer seguimiento a la obra hasta que la reciba.
'Constructora debe responder': urbanista
Carmen Arévalo, magíster en urbanismo, explicó que a raíz de los cambios que se han generado en el POT existen áreas en la ciudad que antes eran para viviendas unifamiliares y que actualmente se transforman en viviendas multifamiliares o 'en edificios de muchos pisos y lo que están generando es un cambio de uso y una densificación de la ciudad', aseguró.
La urbanista indicó que cuando estos cambios ocurren, 'sufren las construcciones aledañas'.
La construcción de estos edificios de gran tamaño puede generar, según Arévalo, afectación estructural.
'Generalmente esos edificios están haciendo varios pisos de parqueaderos subterráneos. Eso implica que tiene que hacer grandes excavaciones. Al momento de hacerlas, el terreno lateral se afecta, se afloja y comienza a afectar las estructuras de las construcciones vecinas'.
La experta recalcó que sí hay manera de prevenir este tipo de daños 'usando ingeniería, muros de contención lo suficientemente sólidos y medidas preventivas'.
Además, manifestó que al momento de ejecutar las obras debe existir vigilancia y control por parte de los entes encargados.
Sin embargo, cuando los daños se presentan, aseveró Arévalo, la constructora 'debe responder'. Por tanto, los perjudicados deberán 'corroborar la afectación y hacer el reclamo', expresó la urbanista.
Más detalles de la curaduría de Barranquilla
El nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) empezó a regir desde 2014. En este se menciona qué se puede hacer en un predio y cómo se puede densificar.
Lilia Amaya, curadora de Barranquilla, explicó que
existen construcciones que no acatan la norma, sino que modifican 'ellos mismos el proyecto aprobado, violando la norma', afirmó.
Por tanto, insistió en que es la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público a quien le corresponde 'hacer que la norma se cumpla de acuerdo al POT' y vigilar que se ejecute 'tanto arquitectónico como estructural, al pie de la letra'.
Asimismo, aseguró que las constructoras tienen que notificar a los vecinos colindantes (laterales y de fondo) sobre la construcción que se va a desarrollar. Estos tendrán cinco días hábiles para ir a la curaduría y conocer el proyecto.
Si alguno presenta una objeción será evaluada.
Pero si en los cinco días siguientes a la notificación nadie se pronuncia 'se continúa el proceso'.
