*Evidencia un serio desconocimiento del régimen jurídico de la propiedad horizontal, consagrado en la Ley 675 de 2001, la afirmación según la cual las cuotas de administración se incrementan de manera arbitraria o injustificada, apreciación que incluso ha sido replicada por el presidente de la República, Gustavo Petro, así como por algunos propietarios y/o poseedores de bienes sometidos a dicho régimen*.
De conformidad con los artículos 3, 29, 30, 51 y concordantes de la Ley 675 de 2001, las cuotas de administración constituyen expensas comunes necesarias, cuya finalidad es garantizar la adecuada administración, operación, conservación, mantenimiento y reparación de los bienes comunes, así como la atención de las obligaciones laborales, contractuales y legales de la persona jurídica que surge de la copropiedad. En consecuencia, dichas cuotas no son discrecionales, sino que deben corresponder de manera estricta al presupuesto anual elaborado por el administrador y aprobado por la Asamblea General de Copropietarios, órgano supremo de dirección de la persona jurídica.
Así mismo, la ley impone la obligación de constituir y mantener una reserva legal, destinada a atender gastos imprevistos o extraordinarios, cuya omisión compromete la estabilidad financiera de la copropiedad y configura una gestión contraria al deber de diligencia exigible a los órganos de administración. La fijación insuficiente de las cuotas de administración no solo vulnera el marco legal vigente, sino que expone a la copropiedad a deterioro físico, incumplimientos contractuales, litigios y pérdida de valor comercial de los inmuebles, afectando el interés común de los copropietarios.
Para la vigencia 2026, resulta jurídicamente previsible y financieramente inevitable un incremento sustancial de las cuotas de administración, derivado del aumento del salario mínimo legal mensual vigente en un 23 %, incremento de carácter excepcional, no ordinario y sin precedentes recientes. Este factor impacta de manera directa y estructural los costos asociados a vigilancia, aseo, administración, seguridad social, prestaciones laborales y servicios tercerizados, rubros que, por su naturaleza, se encuentran indexados al salario mínimo, sin perjuicio del aumento generalizado en los costos de insumos, servicios públicos y mantenimiento.
En este contexto, el ajuste de las cuotas de administración no constituye una actuación abusiva, arbitraria ni contraria a derecho, sino el resultado del cumplimiento estricto de las obligaciones legales y financieras impuestas por la Ley 675 de 2001, orientadas a garantizar la sostenibilidad económica, la correcta administración y la preservación del valor patrimonial de los bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal.
*Cualquier interpretación distinta desconoce el carácter obligatorio, solidario y legalmente reglado de las expensas comunes necesarias, y conduce a conclusiones jurídicas erróneas que desnaturalizan el régimen de propiedad horizontal.
*Alberto Mario Forero
