El Heraldo

Ciudad, mercado y vivienda: más allá de la macroeconomía

Se deben considerar las particularidades territoriales.


A pesar de la permanente preocupación por el precio de la vivienda en Barranquilla y el país, sorprende el poco conocimiento que se tiene sobre los mecanismos por medio de los cuales este se relaciona con el precio del suelo. De hecho, parece predominar la extraña percepción de que son los primeros los que causan a los segundos. Situación que se ha intentado solucionar vía subsidios a la demanda o con la construcción en localizaciones extra periféricas, acciones que de hecho coadyuvan a estos incrementos.

La cuestión es que aunque a nivel de cada proyecto de construcción en particular, los precios del suelo se tomen como dados, a nivel de la ciudad estos son determinados por la capacidad de pago que se tenga por espacio construido (vivienda en particular). Por tal motivo, estrategias que incrementan la capacidad de pago por el lado de la demanda, todo lo demás constante, incrementan a su vez la capacidad de pago de residual en la forma de rentas del suelo. En otras palabras: una transferencia directa a la propiedad territorial que no necesariamente se convierte en producción aumentada de espacio construido.

En oposición a este panorama, hay una enorme resistencia al uso de herramientas económicas de gestión de suelo, sobre las cuales se cuenta con abundante evidencia empírica acumulada sobre su capacidad, tanto directa como indirecta (de equilibrio general), para moderar los aumentos en el precio del suelo (en Bogotá, Toronto, o Pittsburgh).

Barranquilla, por ejemplo, cuenta con una herramienta de recuperación de plusvalía establecida desde 2006, la cual en esencia no se usa. Al respecto, se observa en discusiones, incluso con personas calificadas en la materia, hacer referencia a que dicha herramienta constituye una “doble tributación” con la Contribución de Mejoras; afirmación sin sentido teórico (económico) o legal.

Es crucial que la discusión sobre mercados de vivienda en la ciudad y el país descienda desde el cielo de los debates macroeconómicos o financieros, al infierno de nuestras particularidades territoriales y sus mercados inmobiliarios. Un ambiente donde la estructura espacial de las rentas interactúa con la escasez de infraestructura de conectividad, monopolios de localización,  y segregación socioespacial; las realidades socioespaciales de la ciudad latinoamericana y que determinan sus altos precios relativos de vivienda (y suelo).

*Profesor del IEEC, Uninorte. Las opiniones expresadas aquí son responsabilidad exclusiva de los autores y no comprometen la posición de la Universidad ni de El Heraldo.

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