Con la actualización catastral que se realiza en Barranquilla, algunos contribuyentes registran alzas del 72% en la factura del Impuesto Predial Unificado; otros tienen un aumento moderado, y otros más, una disminución en el recibo.
Esta situación ha generado confusión, reclamos y polémica, por parte de contribuyentes que se quejan por un 'aumento exagerado'.
Por lo anterior, la Administración Distrital salió al paso de la polémica suscitada y, a través de la oficina de Gestión Catastral y la Gerencia de Gestión de Ingresos, dio a conocer los cinco puntos que tuvo en cuenta para hacer el avalúo catastral: la ubicación, las características físicas del inmueble, el mercado inmobiliario, el tipo de predio y lo que dice la norma sobre catastro.
Fidel Castaño Duque, gerente de Gestión de Ingresos del Distrito explicó que el Catastro es un censo de bienes de una jurisdicción territorial y allí está contenida la descripción física, económica y jurídica de las propiedades.
'Esto sirve para la planeación, el desarrollo urbanístico, saber dónde se orientan las políticas públicas de inversión y conocer en dónde se tiene que desarrollar la ciudad', agregó.
Desde el 1° de enero de 2017 el Distrito recibió de parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Igac, la delegación del catastro, es decir, la autorización para manejar los procesos catastrales y tener una información actualizada.
Teniendo en cuenta que la base catastral no se actualizaba desde 2012, el Distrito decidió comenzar ese proceso que debe hacerse cada cinco año, de acuerdo con la Ley.
Cómo fue el proceso
Según la oficina de Gestión de Ingresos, Barranquilla tiene 352.751 predios que requieren actualización. Este procedimiento se cumplirá en un periodo de tres años.
En 2017 se llevó a cabo la primera etapa de la actualización. La ciudad fue dividida en 16 sectores urbanos para realizar el censo, y se comenzó por el grupo 1, 2 y 3, integrado por los barrios Centro, Rosario, Montecristo, Boston, Colombia, Américas, Prado, Alto Prado, Bellavista, Paseo La Castellana, Miramar, Ciudad Jardín, Los Nogales, Los Alpes, Vía 40, Corredor Portuario, Villanueva, Miramar y Villa Santos.
Estos tres sectores comprenden 120 mil predios que, según el Distrito, son los que han tenido la mayor dinámica inmobiliaria, inversiones en canalización de arroyos, parques, construcción de propiedades horizontales y en donde hay industria y comercio.
La ley obliga a los entes territoriales a revisar el 1% de los inmuebles que se van a actualizar en los sectores seleccionados. En este caso se practicaron 1.386 avalúos puntuales de los 120 mil ubicados en las zonas escogidas.
Un perito hace el avalúo del bien como si se fuera a realizar una transacción inmobiliaria y a partir de allí se hace una comparación de mercado.
El resto de la ciudad (232.751 predios) conservan el valor catastral y se les aplica el incremento que fijó el Gobierno.
Diana Mantilla, gerente de la oficina de gestión catastral asegura que estos predios representan casi un tercio de la ciudad. Este año y en 2019 se hará la actualización del resto.
El avalúo catastral es la base gravable para calcular el valor del Impuesto Predial. Los funcionarios del Distrito aclararon que la metodología la determina la Resolución 070 del Igac. En el proceso participaron 120 personas, entre ellos 43 peritos..
Intergremial pide reunión
A propósito de las quejas, Ricardo Plata, presidente del Comité Intergremial del Atlántico, dijo que en próximos días se reunirán con las autoridades distritales para conocer cómo hicieron el avalúo y así opinar con elementos de juicio. El dirigente gremial sostuvo que quieren estudiar en detalle cuál fue la metodología que se usó para establecer el aumento del impuesto y qué explicaciones hay para que hayan existido esas discrepancias.
Precisó que hace diez años existían brechas altas entre los valores comerciales y los valores para efectos del predial, pero que estas se han ido cerrando. 'Si estas brechas se han ido cerrando significaría que estamos llegando al fin de un ciclo que sería el de actualizar y converger esos dos números', detalló plata. Aseguró, además, que se estaría agotando la posibilidad de que a través de ese mecanismo se sigan aumentando los prediales.
De igual forma, indicó que durante años, mientras no se hizo la actualización, existió una 'pereza fiscal' que llevaba a que los prediales se subieran aumentando el porcentaje de la tarifa que se pagaba. 'Hay que mirar si Barranquilla tiene hoy unos porcentajes por encima de otras ciudades', detalló.
Determinación de zonas que se actualizan y las que se conservan
Lo primero que hizo el Distrito fue actualizar las zonas que tuvieron mayor dinámica inmobiliaria y las zonas donde se solicitaron más trámites catastrales y de correcciones de inconsistencias. En este caso los barrios Centro, Rosario, Montecristo, Boston, Colombia, Américas, Prado, Alto Prado, Bellavista, Paseo La Castellana, Miramar, Ciudad Jardín, Los Nogales, Los Alpes, Vía 40, Corredor Portuario, Villanueva, Miramar y Villa Santos.
El resto de la ciudad se conserva catastralmente, es decir, los 232.751 predios restantes. Para estos inmuebles el incremento fue del 3 por ciento, que corresponde al índice que estableció el Gobierno Nacional.
Reconocimiento predial
En segunda instancia se hace un reconocimiento físico y se determinan las zonas homogéneas (son espacios geográficos con características similares). Aquí se tienen en cuenta variables como la normativa del Plan de Ordenamiento Territorial, POT, (alturas, edificabilidad); las vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, tipología de las viviendas. El barrio Paraíso, por ejemplo es homogéneo, porque los tamaños de lotes y de construcciones de las casas son similares. Aquí se miran las características físicas de los predios uno a uno. Se miran por fuera y por dentro, cada uno de los espacios de la vivienda.
El avalúo catastral va en función de los metros cuadrados que tiene el inmueble. Además, una casa no cuesta lo mismo si tiene piso de cerámica o de mármol, por ejemplo.
Investigación del mercado inmobiliario
Un equipo de funcionarios revisa transacciones económicas o ventas de inmuebles que se hacen en notarías, pues en las escrituras está el valor de los inmuebles. También revisan a través de periódicos y revistas los edificios, las casas y los locales comerciales que están en venta. Igualmente analizan con las curadurías urbanas las licencias de construcción y hacen encuestas para saber los valores de las transacciones comerciales.
De ahí salen unos valores estandarizados, explica Castaño, al señalar que normalmente el mercado se comporta de una misma manera y lo que está en una zona homogénea los valores normalmente son similares. Si entre vecinos los valores son diferentes es porque posiblemente estén en zonas distintas o por los acabados de las casas que son diferentes, no solo en áreas sino en otros factores como pisos, baños, o cocina que no son los mismos entre unos y otros.
Sensibilización para determinar el valor catastral
Para determinar el valor catastral se tiene en cuenta criterios como la localización del inmueble, circunstancias urbanísticas, entre otras.
La ley 1450 de 2011 establece que el valor catastral de los predios no puede ser inferior al 60% del valor comercial, eso quiere decir, por ejemplo, que uno que tenga un valor de $100 millones comercialmente, catastralmente como mínimo debe costar $60 millones.
En Barranquilla el valor catastral es el 65% del comercial para las zonas que se actualizó.
Aplicación a todos los predios
Fueron actualizados 120 mil predios en 2017. Este año se continuará el procedimiento que se extenderá hasta dentro de dos años. La ley establece que dentro de cinco años se tiene que volver a actualizar.
Experto
Sobre el proceso
El especialista en avalúos, Óscar Borrero, quien durante diez años fue presidente de Fedelonjas, sostuvo que en las actualizaciones catastrales el problema no es determinar los valores de los inmuebles sino definir las tasas del impuesto predial o similares. Estas tasas dependen del Concejo Municipal. Lo normal es que en una ciudad que tenía muy atrasados los valores catastrales y estos se actualizan, las tasas sean rebajadas por el Concejo.
