Yorselis Pertuz, un ama de casa residente en el suroccidente de Barranquilla, hizo recientemente unas adecuaciones en la fachada de su casa. Cuenta que las realizó sin pedir una licencia de construcción, pues desconocía lo que señala la norma. Ella creía que solo necesitaba el permiso si se trataba de una construcción nueva.
Pero en ¿qué casos se requiere una licencia de construcción? ¿a qué entidad debe acudir? ¿Cuáles son los requisitos? ¿Cuáles son las sanciones por incumplimiento a la norma?
Pertuz dice que si bien cometió un 'error' al empezar un trabajo sin los permisos respectivos, este fue corregido una vez fue advertida por las autoridades. 'Me tocó pagar una multa y me queda de experiencia que antes debo averiguar qué se requiere'.
Por situaciones como la ocurrida con Pertuz, la secretaría de Control Urbano recibe un promedio de 6 quejas diarias y 180 mensuales, de vecinos que denuncian a quienes están construyendo o remodelando sin la debida licencia, que no es más que un permiso que otorgan las Curadurías Urbanas para construir o reformar un inmueble.
De las quejas recibidas en Control Urbano en el primer semestre de 2019, se encontraron 156 registros de construcciones sin licencias, siendo esta la queja más común, seguida de 83 denuncias por perturbaciones. (Ver gráfico con quejas)
Iván Cabrera, jefe de oficina de Control Urbano, explica que cualquier construcción que se ejecute debe tener permiso, una resolución que emiten las curadurías para poder iniciar el proceso constructivo. La función de su dependencia es controlar, regular y vigilar que la construcción corresponda a lo que está aprobado por la resolución emitida por parte de la respectiva Curaduría.
Tipos de licencia
Cabrera detalla que hay diferentes tipos de licencias: de urbanización, de demolición, de construcción (obra nueva, ampliación, remodelación, modificación, restauración, reforzamiento estructural y cerramiento).
En ese sentido, el funcionario explica que de acuerdo a la categoría que solicite el ciudadano se le emite su licencia. Por ejemplo, si el propietario de un inmueble quiere convertir su predio en un parqueadero y tiene una casa, requiere una licencia de demolición para poder derrumbar la vivienda y una licencia de adecuación para amoldarla a un uso de parqueadero, siempre y cuando el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) permita la actividad comercial de parqueadero en esa zona.
'El POT rige la licencia de construcción, lo que se puede construir en el sector de acuerdo a la actividad permitida', explica Cabrera. (Ver recuadros).
Servidumbre de vista
Si el propietario de un inmueble se siente 'perjudicado' o afectado por alguna ventana que están construyendo al lado de su casa o en la parte trasera, se podría configurar una servidumbre de vista.
Si bien no se está haciendo un cambio significativo de la vivienda, porque es una abertura de un vano (hueco), sí se necesitaría una licencia porque se está cambiando la fachada, volumen y diseño que fue aprobado en un momento dado por una curaduría.
'Habría una servidumbre de vista, puesto que perjudica a un vecino porque le estas dañando la privacidad. Si vamos al estricto orden de la norma sí necesitarían una licencia porque está cambiando la fachada', explica Cabrera.
Pedro Pablo Oliveros, secretario de Planeación del Distrito, resalta que aunque las mejoras locativas no requieren licencia, esto no quiere decir que sea una 'credencial para crear perturbaciones al vecino', o crear inconvenientes en el espacio público.
De igual manera, el manejo de los residuos de esa mejora locativa también debe tenerse en cuenta así como el aspecto ambiental.
'Aunque no requiera licencia la mejora locativa, si hay alguna duda la gente puede presentar la queja para que sean atendidos, y el funcionario verificará en el sitio si la obra requiere licencia o no', dice Oliveros al enfatizar que la obra se debe hacer bajo ciertos parámetros, de tal manera que no se convierta en un problema para terceros.
Sanciones
Natalia Pérez, coordinadora de Inspecciones, al referirse al procedimiento detalló que cuentan con cuatro inspecciones, que son las que inician todas las actuaciones de comportamientos que afectan la integridad urbanística.
Pérez explicó que el artículo 135 del código (Ley 1801 de 2016) señala que cuando se hace alguna modificación o intervención sin una licencia debe iniciarse un proceso policivo o cuando se esté construyendo con licencia, pero algo diferente a lo aprobado. 'De oficio o si alguna persona presentó una queja, la oficina de Control Urbano es el primero en hacer la visita. Luego de la inspección técnica, ellos determinan si efectivamente hay una obra de construcción, si cuenta con licencia o si está contraviniendo la misma'.
Posteriormente, el informe técnico es remitido a las inspecciones de policía, se asigna un inspector, que se encarga de iniciar la actuación, la cual se adelanta en virtud de lo que establece el Código de Policía.
Las partes son citadas a una audiencia pública, se valoran las pruebas, al igual que el informe técnico y si es el caso se hace una nueva visita técnica con un arquitecto. De comprobarse los hechos, se declara que hubo una infracción y la medida correctiva que impone es la que dice el Código de Policía.
Son multas que resultan ser altas y se le otorga a la persona 60 días para que tramite la licencia. Si no la expide se suspenden las obras y se ordena la demolición.
La multa depende de cuántos son los metros cuadrados infringidos. No es lo mismo si son 5 metros cuadrados o si son 120 metros cuadrados, explica Pérez.
En estrato 1 y 2, por ejemplo, la multa va de 5 a 12 salarios mínimos y el cálculo se hace de acuerdo a los metros cuadrados. (Ver gráfico con multas)
Esto va multiplicado por la cantidad de metros cuadrados que se encuentran afectados, pero en ningún caso la multa puede ser superior a 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes y el valor total de las multas impuestas no podrá ser superior al valor catastral del inmueble.
Solicitud respalda por diseños. Alfredo Reyes, presidente nacional de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, asegura que en Colombia desde que se aprobó la Ley de Curadurías urbanas, el curador es la autoridad competente para expedir una licencia de construcción o de urbanismo.
En los municipios que no hay curadurías, las encargadas son las secretarías de Planeación. Detalla Reyes que existe un formulario único nacional que tiene dos aspectos importantes: que la licencia y el diseño arquitectónico o urbanístico vaya firmado por un arquitecto debidamente matriculado en el consejo nacional de arquitectura. Y si llevan cálculos estos también deben ir firmados por un ingeniero debidamente matriculado.
'A veces se tramitan licencias donde hemos llegado al extremo que profesionales distintos a la arquitectura tratan de avalar un diseño arquitectónico, lo cual es ilegal'.
En lo que va del año, en la Curaduría Urbana No 2 han sido radicadas 360 licencias de construcción. El valor de las mismas depende de si es residencial o comercial y el mismo oscila entre $327 mil y $900 mil respectivamente. La radicación otorga el derecho a que el proyecto sea evaluado.
Alexander Carrillo, ingeniero revisor de la Curaduría Urbana No 2, explica que el trámite para solicitar la licencia es sencillo. Lo primero es que el lote sea legal; es decir, que tenga un certificado de tradición, que es el que garantiza quien es el dueño y si tiene algún problema jurídico, al igual que la fotocopia de la cédula del propietario. Si es una empresa, tiene que presentar la cámara de comercio y la cédula del representante legal.
