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El titulo es:¿Qué debe tener en cuenta a la hora de adquirir crédito para vivienda?

¿Qué debe tener en cuenta a la hora de adquirir crédito para vivienda?

El nivel de las tasas de interés es decisivo a la hora de financiar la compra; cuando estas bajan, presionan el mercado hacia el alza de los precios de los predios.

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El nivel de las tasas de interés es decisivo a la hora de financiar la compra; cuando estas bajan, presionan el mercado hacia el alza de los precios de los predios.

Dentro de los compromisos que el país se ha propuesto a 2030, en el marco de los Objetivos de Desarrollo Sostenible, una de las metas cruciales es bajar el déficit cuantitativo de vivienda (hogares con estándares mínimos de habitabilidad), que todavía presenta niveles altos en comparación con Latinoamérica (para 2016 estaba en 5,8%; la meta es reducirlo a 2,7%).

Pese a que este gobierno ha promovido la construcción de viviendas, según el Dane, en 2017 el financiamiento de viviendas presentó un decrecimiento de 0,6% con respecto al 2016, cuando el crecimiento fue de 12,9%. David Díaz Florián, profesor del IEEC de Uninorte, señala que la reducción en la financiación hipotecaria de vivienda no es alarmante y obedece a diversos factores. 

Entre estos, el profesor destaca: alternativas de ahorro financiero, reducción de remesas familiares provenientes del exterior que financian vivienda, desaceleración de la demanda de vivienda de estratos altos, elevados precios de vivienda de estratos medios por los costos de construcción crecientes y rigideces en el acceso a tierras para proyectos de propiedad horizontal, y el aumento de los prepagos.

La caída en la compra de vivienda también se ve reflejada en la construcción. En el 2017, de acuerdo con el Dane, se construyeron 138.785 viviendas, que representaron un decrecimiento del 10,7% respecto al 2016. Néstor Garza, profesor del IEEC de Uninorte, dice que el número de viviendas licenciadas y construidas depende más del desempeño económico del correspondiente año que de cualquier otra cosa.

“Por ejemplo, 2017 fue un año de crecimiento económico lento, por eso los precios de vivienda no crecieron, y el total de viviendas construidas debió disminuir”, explica Garza. En el cuarto trimestre de 2017, la variación anual del Índice de Precios de Vivienda Nueva en Colombia presentó el crecimiento más bajo desde el 2010, con un 6,09%.

Atentos a las tasas de interés

 Según el Dane, en el primer trimestre de 2017, cuando el Banco de la República ubicó la tasa de interés de intervención en 7,25%, el número de viviendas nuevas y usadas financiadas a través de créditos en el país fue de 26.086, la cantidad más baja del año. Pero cuando la tasa disminuyó en el cuarto trimestre hasta un 4,5%, la cantidad de viviendas nuevas y usadas financiadas fue de 39.278, el registro más alto del año.

A pesar de que el número de viviendas financiadas en 2017 cayó, el valor de los créditos presentó el crecimiento anual más alto desde el 2014 con un 4,3% respecto al 2016, llegando a un monto de $6,9 billones de pesos aproximadamente.

“Las guerras de tasas hacia la baja que realizan los tres bancos más importantes indicaría que así se evita que descienda la demanda, al tiempo que los bancos tratan de mantener su participación en el mercado hipotecario en términos reales”, afirma Díaz.

Para 2018, los analistas ven posible que la tasa de interés de intervención siga disminuyendo a finales del mes de abril. Este sería el momento más indicado para adquirir un crédito para financiar vivienda. Sin embargo, el ciudadano debe evaluar si los beneficios adquiridos por las bajas tasas de interés se compensan con las elevadas expectativas que se generan sobre los precios.

Las entidades que más usan los colombianos para adquirir créditos de vivienda son las bancas hipotecarias, con una participación del 89,4% en el total de créditos, y las menos usadas son las Cajas y Fondos de Vivienda, con el 0,25%. Los bancos comerciales de Colombia ofrecen una amplia gama de alternativas para la obtención de créditos hipotecarios para la compra de VIS, no VIS, vivienda con subsidios o sin subsidios, entre otros planes. Las tasas de interés de las entidades bancarias oscilan entre los 7,24% y 14,2% efectivo anual según el plan al que se acoja el ciudadano, el tipo de vivienda y el valor del crédito.

La ubicación influye

 La baja disponibilidad y el incremento del precio del suelo han hecho que las viviendas urbanas, subsidiadas y de interés social se ubiquen en las periferias de las ciudades. De acuerdo con el Dapartamentp Nacional de Planeación (DNP), la población urbana en Colombia pasará de 27,6 millones de habitantes en 2010 a 37 millones de habitantes en 2035. 

El DNP muestra que los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) en el país deben modernizarse en un enfoque más urbano y tener en cuenta las zonas de amenaza y riesgo. La meta es que faciliten la construcción de 5,6 millones de viviendas en zonas urbanas a 2050.

Carlos Javier Velásquez, director del Centro de Estudios Urbano Regionales (Urbanum) de Uninorte, plantea que al comprar vivienda en el mercado el ciudadano tiene que hacer las respectivas cotizaciones y comparaciones. Debe reconocer sus necesidades, en cuanto a iluminación, transporte, ubicación, pero debe tener en cuenta que cada una de estas características le atribuye un valor al inmueble. Velásquez recomienda que las personas revisen el POT, dado que este es el que dice cómo puede cambiar la zona y las características del suelo.

No obstante, para Garza, lo que importa es la oferta de suelo servido, por los servicios y las carreteras disponibles. “Puede encontrar precios razonables y mejor localización en la vivienda usada si no está dispuesto a incurrir en costos de adaptación”.

Análisis

Efectivamente, las tasas de interés altas desincentivan el crédito inmobiliario, y no solo las tasas coyunturales, sino que las tasas de interés (todas) han sido históricamente muy altas en Colombia.

Sobre el tipo de financiamiento hay que tener presente que cuando las tasas de interés son altas, el precio del suelo es bajo, mientras que cuando las tasas son bajas, el precio es alto. En otras palabras, hay un trade-off, si alguien les dice que hay que comprar vivienda “ahora o nunca” porque las tasas de interés son las más bajas en una generación, eso quiere decir que los precios son también los más altos en esa generación: los efectos tal vez se cancelan.

*Néstor Garza es profesor del Instituto de Estudios Económicos del Caribe IEEC de la Universidad del Norte.

 

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