El Heraldo
Josefina Villarreal
Barranquilla

Los números rojos de la Propiedad Horizontal en B/quilla tras la pandemia

Gremios cuestionan la rentabilidad de este sector, de cara al 2022. Balance del 2021 arrojó “cartera morosa” por recesión de pagos. Incremento de costos “influiría en migraciones locales”.

Conjuntos, edificios y condominios son los espacios donde se están proyectando los nuevos hogares de Barranquilla, conforme a los planes de desarrollo urbanístico y socioeconómico en el sector residencial. 

A pesar de que los nuevos complejos de vivienda ofrezcan a los residentes espacios con valores agregados respecto a seguridad y privacidad, el gremio de la propiedad horizontal de Barranquilla cuestiona su viabilidad financiera, en el marco de la inflación de 5,62 %, que es la más alta en Colombia en los últimos cinco años.

Después de realizar un balance para conocer los cambios o alteraciones presentadas en este sector durante el 2021, el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Barranquilla (CAPHB) reportó “grandes preocupaciones” sobre la viabilidad financiera de las copropiedades, de cara al 2022.

La entidad gremial encuestó a 117 administradores de 367 condominios de Barranquilla —una muestra representativa de las cerca de 2.500 copropiedades establecidas en la ciudad— con el objetivo de conocer el estado actual de la propiedad horizontal.

 De acuerdo con Santander Barraza, presidente del CAPHB, la recesión en el flujo de pagos de obligaciones —por parte de los propietarios de viviendas en complejos residenciales— ha dado lugar a un incremento cercano al 30 % en la cartera general (deudas o multas internas), pasando de un estimado de $17.000 millones en el 2019 y 2020, a una cifra cercana a los $21.000 millones en el 2021

“La cifra es bastante considerable. Los administradores están obligados a extremar mecanismos de gestión orientados a la recuperación de la cartera para que las copropiedades puedan seguir siendo viables financieramente. De lo contrario, se podría afectar a toda la cadena de prestadores de servicios de la propiedad horizontal”, afirmó el directivo.

Factores determinantes

El alza en las tarifas de servicios públicos, el impacto socioeconómico de la pandemia y, consecuentemente, la recesión en los pagos de obligaciones —por parte de los propietarios de viviendas en complejos residenciales— serían los factores que Barraza resaltaría como “determinantes” en el incremento de las deudas en la propiedad horizontal de la ciudad. 

“En la pandemia se incrementó la cultura del no pago. Los copropietarios priorizaron la resolución de sus necesidades básicas. Ahora estos complejos de vivienda tienen deudas que terminan afectando a todos porque se devalúan los inmuebles. Nadie quiere comprar en una copropiedad endeudada”, dijo Barraza.

Respecto a lo mencionado, el CAPHB reportó que este sector “no cuenta con mecanismos de alivio”, haciendo referencia a que los procesos de gestión de cobranza y recuperación de cartera “son demorados” y no tan contundentes como las alternativas de otros acreedores, como reporte en centrales de riesgo o suspensión de servicios. 

Soluciones hipotéticas

Ante este panorama, desde el mencionado gremio se plantearon “alternativas autosuficientes” que podrían ejecutarse en la propiedad horizonta, haciendo referencia a la posibilidad de que las copropiedades “se conviertan en centros de negocio”, que contribuyan a reducir las expensas comunes. 

“Podrían instalarse lavaderos de carros o establecimientos que comercialicen productos necesarios para los copropietarios. De esta manera, se generan empleos y se da lugar a un flujo de recursos internos, que solventarían algunos gastos como aseo y vigilancia en la copropiedad”, aseguró el presidente del  Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Barranquilla.

“Apretarse el cinturón”

La recesión en pagos de administración, por ejemplo, da lugar a un déficit presupuestal que obliga a los administradores a prescindir de servicios en las copropiedades. 

De acuerdo con la encuesta realizada por el CAPHB, con un 30 %, los costos de personal es uno de los rubros que más incidió en el incremento de los gastos de las copropiedades. 

“Contratar a una empresa de seguridad es un gasto muy grande. Hemos optado por contratar a dos porteros, donde cada uno representa un gasto anual superior a los $24 millones. A pesar de recurrir a esta alternativa, siguen siendo egresos considerables teniendo en cuenta el escaso recaudo”, dijo Estela Brieva, propietaria de un edificio en el barrio Villa Santos. 

Incidencia del déficit en posibles migraciones internas en la ciudad

De acuerdo con Silvia Padilla, presidenta de la Lonja de Propiedad Horizontal de Barranquilla, los costos de administraciones en las copropiedades están sujetos a las particularidades de cada inmueble y del complejo residencial en general. Además, varían conforme al incremento Índice de Precios al Consumidor (IPC) y al aumento del salario mínimo en el Colombia. 

“A partir de ahí, empiezan a presentarse alteraciones en el valor de las administraciones por costos de mantenimiento de las copropiedades, lo que da lugar a reducción en los pagos y carteras morosas, por parte de los propietarios”, ratificó Padilla.

Nelson Capera, administrador de una propiedad horizontal, coincidió con lo anterior y aseguró que, ante este tipo de situaciones, “los propietarios optan por arrendar sus inmuebles y mudarse a casas fuera de la propiedad horizontal” en las cuales vean rubros accesibles a su presupuesto. 

“A pesar de ser propietaria de mi apartamento, mensualmente tengo un gasto promedio de $1.300.000 porque, en servicios públicos cancelo más de $900 mil y, en administración, debo pagar un valor superior a los $300 mil”, afirmó Michelle Navarro, residente de un edificio ubicado en el barrio Alto Prado.

La ciudadana —que reside en un sector de estrato socioeconómico cuatro— enfatizó en que, a pesar de que cancela uno de los costos de administración “más económicos” de su condominio, el incremento anual en el valor de servicios públicos y tarifas administrativas han dado lugar a que, junto a su núcleo familiar, consideren “migrar hacia otro sector de la ciudad que ofrezca condiciones de vida similares” a las del sector donde residen actualmente y, a su vez, resulte “más cómodo” en cuanto a costo de vida.
 

Conflictos

“La propiedad horizontal es un sector en desarrollo en el cual sus residentes deben adaptarse a un nuevo modelo de vivir”, aseguró Ricardo Pérez, revisor fiscal, haciendo referencia a que, en ocasiones, los moradores “desconocen las responsabilidades que estos espacios exigen”. 

Con lo mencionado, Pérez explicó que —independientemente del estrato socioeconómico— en estos complejos residenciales, los propietarios incurren en las mismas problemáticas: cultura de no pago y problemas de convivencia.

Lo expuesto, coincide con otra de las variables analizadas en la encuesta del CAPHB, en donde se evidenció un incremento de los conflictos internos, referentes a problemas vecinales. 

“Sorprendentemente, un 47 % del total de los encuestados aseguraron que el tema de mascotas fue uno de los detonantes de conflictos y alteración de convivencia en la propiedad horizontal”, aseguró el gremio. 

Sobre la problemática, el CAPHB, en acciones conjuntas con la Oficina de Control Urbano del Distrito, iniciarán procesos formativos con administradores, para hallar soluciones en las copropiedades. 

Un agente de vigilancia en el parqueadero de un condominio, ubicado en el norte de la ciudad.
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