Cuánto cuesta comprar casa, y a qué créditos se puede acceder

Comprar una vivienda para muchos puede significar una proeza financiera; una acción osada y riesgosa para la economía personal. Pero más allá de los peligros que pueda implicar dicha decisión, existen métodos y alternativas que lo podrán ayudar a sobrellevar el impacto de pagar una cuota inicial.

De acuerdo con expertos financieros, en Barranquilla se han desarrollado proyectos urbanísticos de interés social en los estratos 1 y 2,  para los que entidades financieras ofrecen créditos de muy bajo costo que a su vez están siendo apoyados por el Gobierno.

Estos inmuebles tienen un valor aproximado de hasta los $95 millones y se les otorga una tasa preferencial. 

Si se desea acceder a un subsidio de vivienda debe cumplir con dos exigencias del Gobierno Nacional: no tener un inmueble a su nombre, ni haber sido beneficiario de un subsidio en el pasado, de acuerdo con María Elia Abuchaibe, presidente ejecutiva de la Cámara Regional de la Construcción, Camacol Atlántico.

En el caso de los proyectos de estratos 3 y 4, el valor de estos, en promedio, es de $150 millones y $250 millones.

La gerente general de la Inmobiliaria Mchaileh, Elizabeth Isaac Cure, explicó que el metro cuadrado de una vivienda varía dependiendo de los siguientes factores: el mercado, el estrato, el sector, la condición del inmueble, los acabados y si se encuentra en obra gris. Además, señaló que el tiempo de vida del bien también es determinante para el valor del metro cuadrado. 

El valor promedio del metro cuadrado de un apartamento a estrenar en Alto Prado puede oscilar entre $5 millones y $4.500.000. 

Sin embargo, en el caso de los apartamentos usados, podría tener un costo sobre el metro cuadrado de $1 millón y $ 2 millones menos que el valor nuevo. Precio que depende de muchos factores, entre los que se destacan: años del inmueble y el tipo de acabado, de acuerdo con la gerente. 

Existen dos alternativas más comunes a las que puede recurrir para financiar su vivienda: crédito hipotecario y leasing habitacional. 

En el caso de que usted decida adquirir su vivienda por crédito hipotecario, debe tener el 30% del valor del inmueble, pues por lo general le financian entre el 70% y el 80%, de acuerdo con Evelyn Martínez, directora de la Corporación Lonja Propiedad Raíz de Barranquilla.

Con respecto al crédito hipotecario, las entidades bancarias ofrecen dos tipos de tasas: la Unidad de Valor Real (UVR) y la tasa fija. 

En relación con la UVR, se mueve de acuerdo con los indicadores económicos. Por tanto, su cuota subirá o bajará dependiendo de los movimientos de esta. 

Por el contrario, la tasa fija, como bien dice su palabra, no varía y es estable en el transcurso del tiempo, aunque esta tiende a ser un poco más costosa. 

Los especialistas financieros aconsejan que todo crédito a largo plazo se realice a una tasa fija para no perjudicar las finanzas personales, debido a que si usted tiene un ingreso fijo, las cuotas se mantengan inmóviles a pesar del tiempo. 

Una de las modalidades de crédito más usada por los compradores es el leasing. Tendencia que corroboró Cure, cuando afirmó que tiene mayores beneficios jurídicos.

Isaac Cure recomienda este tipo de crédito como una alternativa “interesante” e igualmente aseveró que hay que esperar que el Banco de la República siga bajando las tasas de interés.

La gerente resaltó que ante la compra de una vivienda es importante que en el proceso se realice una “promesa de compraventa”. Esta establecerá la fecha de cumplimiento, en la que se fije el día y la hora de la entrega del inmueble, la forma de pago y las condiciones.

Consideró este paso como primordial para mantener la buena relación entre compradores y vendedores y evitar algún conflicto por  el incumplimiento. 

Panorama económico

Ante una Reforma Tributaria con el 100% de aprobación, sancionada y ya aplicada, una de las preocupaciones para los grandes inversores, como usted que quiere comprar una vivienda, es si el Impuesto de
Valor Agregado (IVA) de 19% aplicará para los inmuebles. 

Para eso, la gerente general de Mchaileh explicó que solo aplicará el IVA a aquellas viviendas que sobrepasen los $800 millones. Así mismo, añadió que en lo que va del año los precios de los inmuebles se han mantenido estables. “Todavía no ha venido algún impacto, a diferencia de los arriendos que subirán a un 5,75%”, dijo la gerente.

Cinco aspectos clave que debe tener en cuenta antes de negociar 

El año en curso promete ser un período con diferentes ajustes económicos, por lo que puede crear algún tipo de incertidumbre en las familias que desean comprar una vivienda, según la presidenta de la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), Sandra Forero. 

No obstante, explicó que 2017 tendrá un comportamiento positivo y lo consideró un buen año para comprar. Existen diferentes métodos para optar por una vivienda; sin embargo, Forero aseveró que el punto clave para lograrlo es mantener una buena finanza personal, donde se conozcan los flujos de la caja y las necesidades básicas.  

Lo primero que debe definir claramente es el tipo de vivienda que desea adquirir (casa o apartamento). Esto depende de las necesidades individuales o familiares, de la ubicación, del estrato y del valor aproximado del bien inmueble que quiera comprar. Otro factor clave es si la vivienda es nueva o usada . 

Evelyn Martínez, directora de la Corporación Lonja Propiedad Raíz de Barranquilla, aconsejó que es importante visitar el inmueble para conocer su estado de conservación. “También es  fundamental saber el avalúo comercial para identificar el precio justo de la propiedad”, explicó. 

No le tenga miedo al crédito. Haga sus cuentas y así evite el sobreendeudamiento. Así lo señaló la presidenta de Camacol, Sandra Forero, quién además señaló que muchas constructoras brindan opciones flexibles de financiamiento para la cuota inicial, que en muchos casos va de los 12 a los 24 meses. 

“Si se compra sobre plazo, el comprador debe tener en cuenta que va a entregar unos recursos que deben estar asegurados, ojalá mediante esquemas fiduciarios que garanticen que la plata se le entrega al constructor hasta que exista un punto de equilibrio”, manifestó la dirigente gremial.

Visite e investigue a la constructora a la que le va a comprar el inmueble y revise qué mecanismos de posventa tiene ese constructor, entre los cuales, las empresas serias incluyen departamentos de atención que manejan garantías a largo plazo y le responden al comprador. 

En Colombia, existe una oferta de 110 mil unidades de viviendas, de acuerdo con la presidenta de Camacol. 

Explicó que en Barranquilla la competencia entre constructoras es alta, por lo que hay una gran posibilidad para escoger una vivienda en un sector determinado y con características específicas, según las exigencias de cada comprador.

Averigüe en las distintas entidades financieras. Estas disponen de simuladores especiales para realizar el ejercicio de proyección de las cuotas mensuales y sus intereses, amortizando a capital. De acuerdo con Evelyn Martínez, esta es una oportunidad para definir a cuántos años desea hacer el crédito para adquirir la vivienda. 

“Es importante solicitar el certificado de tradición y libertad en la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos, para analizar si quien dice ser el propietario, realmente lo es y darse cuenta si existe alguna limitación al derecho de dominio sobre el bien”, explicó. 

Cuando tenga claro si desea una vivienda, es pertinente saber que existen dos categorías: Viviendas de Interés Social (VIS) y no VIS. Las VIS son aquellos inmuebles dirigidos a hogares cuyos ingresos mensuales no superen los 4 Salarios Mínimos Legales Vigentes (SMLV). El monto máximo de dicho bien no debe ser mayor a los 135 SMLV. Mientras que las no VIS son aquellos inmuebles que superen ambos umbrales. 

Acto seguido, se elige la forma de financiación, que va de acuerdo con los recursos disponibles actuales y con la capacidad de pago que tenga el comprador para la casa o apartamento. 

Lo que debe hacer

1. Documentación para crédito.  
2. Trámites notariales.
3. Registro de venta: lo paga el comprador.
4. Registro de hipoteca: lo paga el comprador.
5. Estampilla Prodesarrollo Gobernación: lo paga el comprador.
6. Estampilla Prohospital: lo paga el vendedor.
7. Retefuente: lo paga el vendedor. 
8. Promesa de compraventa.
9. Firma de la escritura de la hipoteca previo pago de los impuestos, tasas y contribuciones. 
10. Inscripción de firma en Oficina de Registro e Instrumentos Públicos, para la expedición del Certificado de Tradición y Libertad donde aparezca registrado el nuevo propietario.